Что будет с рынками в году. Фондовые рынки снижаются, что будет с Форекс? Ипотека поддержит рынок
В планах многих россиян – покупка жилья на первичном или вторичном рынке, поэтому их интересует, какие следует ожидать цены на недвижимость в 2018 году. Прогноз аналитиков в этом вопросе неоднозначный, так как на стоимость могут повлиять многие факторы, включая кризисную ситуацию в стране.
Динамика цен
Кризис последних лет привел к тому, что в большинстве районов Российской Федерации наблюдался настоящий обвал цен на жильё. Это объясняется многими факторами, в том числе:
- падением платежеспособности граждан на фоне продолжающегося строительства;
- увеличением процентных ставок на ипотечное кредитование;
- уменьшением мировых цен на углеводородное сырье;
- ростом показателей инфляции и др.
Аналитика Росстата подтверждает такую динамику. По их данным, первичный рынок жилья показывал ежегодное снижение индекса цен на 2-3 процента. Беря во внимание, что статистика этого ведомства учитывает только цену предложения и не берёт в расчет скидки на жильё, получим реальное падение цен в пределах 10-12 процентов. Такая картина наблюдалась последние три года. Что же дальше? Есть ли надежда на позитивное развитие событий в России? Эти вопросы интересуют всех, начиная от простых граждан и кончая строителей жилья.
Прогнозы цен на ближайшую перспективу
В этом вопросе у экспертов нет единого мнения. Одни считают, что в 2018 году экономика начнет оживать и благосостояние население начнет постепенно улучшаться, что приведёт к увеличению спроса на жильё, а значит – и к росту стоимости квартир.
Другие эксперты уверены, что цены на недвижимость и так вырастут, так как стали дороже:
- грузоперевозки;
- строительные и топливные материалы;
- услуги страхования и т.д.
Есть также аналитики, которые говорят, что кризис в строительной отрасли не достиг дна, и цены на жильё продолжат падение.
В то же время, многим покупателям такая ситуация нравится. Они считают, что при таких условиях строители будут вынуждены увеличивать спрос на жильё внедрением новых бонусов: повышать качество жилья, улучшать придомовую инфраструктуру.
Эксперты РЭУ Плеханова уверены, что какие-то положительные сдвиги в экономике начнутся только с 2020 года, поэтому в следующем году доходы населения продолжат уменьшаться, спрос на квартиры не улучшится, так как стоимость недвижимости будет практически недосягаемой для большинства граждан.
С такими оценками не согласен руководитель Сбербанка — Г. Греф и глава Минстроя — М. Мень. Они уверены, что уже в 2018 году дела пойдут на поправку. Строительная отрасль выздоровеет, благодаря дешевой ипотеки. Это подтверждает И. Шувалов, который утверждает, что уменьшение ставок по ипотечному кредитованию оживит весь сегмент недвижимости. Он также не сомневается в росте нашей экономики.
Сколько будет стоить жильё
В нынешнем году цены на квартиры эконом-класса несколько стабилизировались. Это способствует созданию благоприятных условий для инвестирования. Знатоки рынка уверяют, что в следующем году стоимость квартир начнёт медленно возрастать. Например, строительный рынок Москвы уже стал демонстрировать оживление. В начале текущего года в столице заключили на четверть больше договоров о долевом участии в сравнении с аналогичным периодом 2016 года. Наблюдается также и параллельный рост стоимости строительных материалов. Это, конечно, увеличивает издержки застройщиков. Всё это даёт надежные предпосылки для прогноза повышения стоимости квадратного метра. Надо отметить, что государство способствует увеличению масштабов давления на строительные организации в части строительства различных инфраструктурных объектов. Это увеличивает финансовую составляющую строительства.
Если до 2015 года условия на рынке определял продавец, то сейчас многое зависит от покупателя. Раньше цены на квартиры были нереально завышены. Сегодня — они полностью соответствуют реалиям жизни.
В следующем году в различных регионах сложится различная конъюнктура строительного рынка. Это будет связано с различными факторами:
- изменением доходов местных жителей;
- темпами и объемом строительных работ;
- соотношением элитного и недорогого жилья;
- политикой местных органов власти.
В текущем году в регионах наблюдалось некоторое оживление строительного рынка за счет слухов о прекращении государственного субсидирования ипотечного строительства. Некоторые люди поспешили вложить свои средства в жильё. В конце года на фоне уменьшения доходов населения позитивный тренд исчерпал себя.
Некоторые специалисты уверены, что рынок недвижимости после кризиса поведёт себя аналогично 2008 году, когда цены выросли сразу вдвое. Предполагается, что в следующем году стоимость жилья в Москве и в регионах будут выглядеть так:
| Город | Цена кв. метра/ тыс. руб. |
| Москва | 220 |
| Санкт-Петербург | 100 |
| Сочи | 95 |
| Геленджик | 75 |
| Екатеринбург | 70 |
| Хабаровск | 70 |
| Казань | 67 |
| Нижний Новгород | 65 |
| Самара | 60 |
| Ростов-на-Дону | 57 |
| Пермь | 49 |
| Волгоград | 47 |
| Воронеж | 45 |
Наметившиеся тенденции
Меньше всего кризис в строительной отрасли задел сегмент, представляющий квартиры эконом-класса. На них по-прежнему высокий спрос в городах-миллионниках. Наибольшую популярность имеют малогабаритные квартиры студии площадью до двадцати квадратных метров. Далее по популярности следуют:
- квартиры, состоящие из двух маленьких комнат общей площадью до 35 квадратных метров;
- трехкомнатное жилье площадью не больше 48 квадратных метров.
Специалисты уверены, что такие тенденции могут сохраниться, если ежегодный рост доходов населения будет в пределах 6-7 процентов, а инфляция не превысит 4-5 процентов. В таких условиях россияне смогут приобретать квартиры за счет кредита.
Некоторые аналитики утверждают, что строительная отрасль не выйдет из кризиса без государственной и региональной поддержки, то есть требуется срочное снижение процентных ставок на ипотечное строительство.
Строительные организации также подстраиваются к новым реалиям. Например, в последнее время получило распространение мгновенная перепланировка квартир. Так застройщики за короткое время переделывают полноценные двухкомнатные квартиры в малогабаритное трёхкомнатное жилье. Застройщики, работающие в пригороде, так же стремятся снизить затраты и поэтому строят дома низкой этажности. Экономия на коммуникациях делает жильё более доступным.
18.12.2017
Эксперты рынка недвижимости сделали прогнозы о ситуации на первичном и вторичном рынках Московского региона в следующем году
В 2018 году риелторы ожидают продолжения основных тенденций последних лет на рынке жилья Московского региона — снижения спроса, роста предложения и падения цен.
Также эксперты называют 2018-й годом неопределенности на рынке новостроек — из-за новых требований к застройщикам и дешевой ипотеки.
Новостройки
«Объем предложения новостроек по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос»
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:
— В 2018 году основные тенденции, которые мы наблюдаем на рынке по крайней мере с 2016 года, получат свое развитие. Годовой объем предложения в «старой» Москве увеличится с 3,7 млн кв. м (по прогнозу на конец 2017 года) до 4,25 млн кв. м (+15%). При этом спрос, то есть общая площадь, приобретенного за год жилья, возрастет, соответственно, с 2,25 млн кв. м до 2,36 млн кв. м (+5%). Иными словами, мы полагаем, что объем предложения по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос, а разрыв между этими величинами на рынке даже немного возрастет. Если сейчас предложение превышает спрос примерно в 2,6 раза, то по итогам 2018 года этот показатель может вырасти до 2,8.
Соответственно, ценовая стагнация, скорее всего, продолжится. По предварительным итогам 2017 года, цена квадратного метра в массовом сегменте увеличилась на 2,3%. В следующем году едва ли мы увидим взрывной рост, так как конкуренция только усилится, а рост спроса недостаточен, чтобы восстановить баланс между числом квартир и платежеспособными покупателями, готовыми за них заплатить.
Вместе с тем, 2018 год, вероятно, станет годом неопределенности. С одной стороны, есть предпосылки к форсированному усилению спроса — дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а также анонсированные программы поддержки отдельных групп покупателей. С другой стороны, Центробанк планирует несколько ужесточить политику выдачи займов, а реальный рост доходов населения так и не начался. К тому же, тенденция к росту объема предложения может прерваться к середине 2018 года в связи со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ, а также подготовкой к переходу на проектное финансирование, вместо долевого. Иными словами, тенденции рынка в 2018 году во многом будут определяться политическими и регулятивными решениями властей.
«Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору новостроек помогут усилия государства»
Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимость»:
— Рынок недвижимости проходит через переломные моменты: в связи с отказом от долевого строительства нас ждет неизбежное и плавное повышение цен на новостройки. В течение ближайших полутора лет мы увидим прибавку на уровне 15-20% и больше к текущей стоимости предложения. Цены поднимутся, иначе это будет совсем нерыночная модель. «Деньги стоят денег», и новая схема, в отличие от бесплатного привлечения средств дольщиков, является более тяжеловесной для застройщиков.
Москва сильно набрала объемы по строительству и вводу жилья, что позволит ей перетянуть часть спроса на себя, однако для Подмосковья предстоящий 2018 год будет еще сложнее. Рынок в Московской области начнет проседать в связи с безудержным ростом разрешений на строительство, произошедшим ранее. Выдали столько, что сейчас не знают, как поступить. Особенно с учетом того количества покупателей-дольщиков, которые попадут в сложную ситуацию.
За каждым из застройщиков стоят сотни и тысячи людей, приобретавших жилье. Как это все будет достраиваться, как будут выполняться ранее взятые обязательства? Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору помогут усилия государства.
У заявленной программы со сниженной ставкой для семей с двумя и тремя детьми хорошие перспективы. Таких покупателей — значительное количество, поэтому те молодые семьи, которые будет обращаться за приобретением жилья, станут настоящим драйвером спроса в следующем году для рынка новостроек. Кроме нефти и газа, одним из основных секторов развития экономики по-прежнему будет строительство жилья.
Вторичный рынок
«Скорее всего мы не увидим роста цен на вторичном рынке»
Оксана Вражнова, председатель правления ГК «Миэль»:
— Рынок 2018 года останется рынком покупателя, которые по-прежнему будут «задавать тон». При этом он также останется и рынком «покупок для себя», то есть доля инвестиционных сделок будет крайне мала. Скорее всего мы не увидим и роста цен на вторичном рынке, более вероятно продолжение коррекции вниз. Это обусловлено многими факторами: широким предложением объектов на вторичном рынке, большим объемом новостроек, которые частично оттягивают на себя спрос, и, самое главное, отсутствием экономических предпосылок для роста благосостояния населения.
Кроме того, если в процессе реализации программы реновации на рынок выйдет большой объем квадратных метров, это также может способствовать снижению цен. Сегодня многие продавцы понимают эту ситуацию и легче идут на торг. Продолжает расти доля покупок в самом недорогом сегменте — до 6 млн руб., и в 2018 году эта тенденция с большой долей вероятности сохранится. Доля ипотечных сделок на вторичном рынке сегодня превышает 40%, а в связи с новыми программами по поддержке семей с детьми, которые заработают в 2018 году, эта доля может значительно вырасти и достичь 60%, а может и 70%.
«Около 80% сделок на вторичном рынке будет проводиться с использованием ипотеки»
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— В 2018 году на вторичном рынке ожидается понижение цен до 10%, при этом объем предложения останется на достаточно высоком уровне в связи с уходом непрофессиональных инвесторов. Спрос, напротив, останется ограниченным, поэтому продавцам в дальнейшем придется идти на еще больший дисконт.
Помимо этого, мы ожидаем дальнейшего понижения ставок по ипотеке, что можем привести к незначительному стимулированию спроса. Возможно, что в следующем году около 80% сделок будет проводиться с использованием ипотечного кредитования.
Загородное жилье
«2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости»
Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости»:
— 2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости. Крупные застройщики продолжат поглощать мелких, покупатели, у которых еще есть деньги, будут тратить их очень обдуманно и точно не станут переплачивать за приобретаемый товар. Новых поселков будет выходить все меньше, в них останется только самая необходимая инфраструктура — например, магазин и детская площадка, за остальным придется обращаться в ближайший населенный пункт.
Среди загородных объектов будут востребованы небольшие, в пределах 100-120 кв. м, таунхаусы и коттеджи, а также участки площадью 8-10 соток. Чудес от спроса ждать не стоит: он продолжит снижаться в пределах 10-15%, равно как и среднерыночные цены. Игроки рынка будут целенаправленно уменьшать возможные издержки, как в области строительства, так и продаж. Нелегко придется и риелторам, на услугах которых будут стараться сэкономить. Из положительных тенденций я бы отметил снижение процентных ставок по ипотеке, которое, по нашим ожиданиям, может стать драйвером спроса сначала в сегменте новостроек, а затем и на «загородке».
СТАНИСЛАВ СТРОНСКИЙ, руководитель группы ценных бумаг ИК «Газфинтраст»:
– Вопреки ожиданиям вялого лета большинством аналитиков участники фондового рынка стали в июле свидетелями настоящего боевика. Немногие в свисте воздуха, вырывавшегося из пробитого в апреле 2004 года пузыря индекса РТС, услышали сакраментальное «I’ll be back», и только отъявленные оптимисты могли предположить, что случится штурм новых исторических высот уже текущим летом. Похоже, что западные инвесторы пересмотрели лимиты на русские акции и агрессивно формируют новые портфели: синдром «Юкоса» растоптан копытами «быков», воодушевленных хорошими новостями и фундаментальным позитивом.
В августе индекс РТС попробует пробить уровень 780 пунктов, и если ему это удастся, то и 800 пунктов – вполне вероятная мишень. Однако затем отечественные игроки сообразят, что они уже заработали непривычно много, покупки нерезидентов пока окончены, а последствия китайских новаций неоднозначны. После этого индекс скорректируется вниз и проведет сентябрь в боковом коридоре 730-780 пунктов, готовясь к очередному осеннее-зимнему ралли. Поддержку рынку окажут разные факторы, являющиеся производными основного ингредиента российского фондового пирога – дорогой нефти, которая в этом году вряд ли будет дешевле $50 за баррель.
СЕРГЕЙ ДЮДИН, начальник отдела торговых операций ИФК «Солид»:
– В начале – середине августа массовый приток денег ослабнет и рынок акций будет консолидироваться с незначительным понижением котировок. Однако позитивные ожидания и надежда на возобновление повышения цен в сентябре приведут уже в конце августа к росту с обновлением исторических максимумов как по отдельным бумагам, так и по индексу РТС в целом. Июльский рост происходил на западных деньгах и высоких объемах торгов, исторически иностранные инвесторы «ходят косяком», и как следствие деньги приходят несколькими волнами. Давать какие-либо числовые прогнозы при выходе рынка на новые ценовые уровни мне представляется малообоснованным. Рекомендовать отдельные акции в такой ситуации на месяц вперед тоже не имеет смысла, так как «прилив поднимает все лодки» и эффективна становится даже покупка из соображений «что меньше выросло». Чем сильнее рынок, а он представляется таковым в начале осени, тем более «тупые» принципы инвестирования дают наивысший результат. Иностранные инвесторы очень любят читать исследования эмитентов, а избыток горячих денег сделает такие «ресечи» основной движущей силой для котировок. Поэтому тактика отслеживания и следования рекомендациям на покупку ведущих брокерских домов в сентябре будет как никогда оправданной.
ПОЛИНА ЕФИМОВЫХ, директор информационно-аналитического департамента ИК «Энергокапитал»:
– Мы с оптимизмом смотрим на рынок акций, принимая во внимание, что поддержку российские активы находят как за рубежом, так и внутри страны. Позитивные экономические данные в США и сохранение высоких темпов экономического роста в Китае поддерживают благоприятную для нас конъюнктуру сырьевых рынков. На мировых emerging markets очевиден приток зарубежных денежных средств, и Россия не является исключением. Внутренние же новости, такие как ускорение темпов экономического роста в июне, осуществление первого транша платежей «Роснефтегазом» в рамках оплаты акций «Газпрома», более чем успешное IPO «Новатэка», вселяют еще больший оптимизм в участников российского рынка акций. Мы верим, что уже в первых числах августа индекс РТС способен обновить свой исторический максимум, сохраняя все шансы выйти в дальнейшем к уровню в 800 пунктов и даже выше.
Сентябрь станет месяцем проверки на прочность. Участникам рынка нужны будут дополнительные, более фундаментальные стимулы для поддержания роста. Большее внимание будет уделено действиям правительства в отношении подготовки к приватизации «Связьинвеста» и дальнейшим шагам в области реформирования энергетики. В отсутствие явного прогресса в этих вопросах «просадка» рынка может оказаться весьма существенной.
МАКСИМ ШЕИН, начальник аналитического отдела ИК «Брокеркредитсервис»:
– Традиционно август и сентябрь считаются не слишком благоволящими фондовому рынку. Это само по себе будет заставлять участников три раза подумать, прежде чем покупать акции. С начала года индекс РТС вырос на 25%, что выше его среднеисторической годовой доходности и существенно превосходит все ожидания от 2005 года. Если прибавить к этому сезон отпусков и отсутствие серьезных поводов для покупки российских акций, то индексу РТС в самый раз снизиться в район 740-750 пунктов и там лечь в дрейф. Вообще слишком много было сделано за полгода, чтобы дальше двигаться в аналогичном темпе. Российские инвесторы при этом явно побаиваются входить в рынок на таких уровнях. Спрос сохранится только на акции, по которым инвесторы уверены в росте. Это Сбербанк, «Новатэк», «Газпром». Акции «Лукойла», на наш взгляд, пока не смогут преодолеть отметку в $45 несмотря на наличие стратегического покупателя в лице ConocoPhillips. Мы также ожидаем сохранения покупок во втором эшелоне. Среди фаворитов – предприятия нефтехимии, химии, машиностроения, ГЭС.
АНДРЕЙ ГУРКИН, начальник отдела валютно-финансовых операций Импэксбанка:
– С начала года мы наблюдаем тенденцию укрепления американского доллара на международном валютном рынке. В основном это связано с улучшением экономической ситуации в США, ростом процентных ставок. Также в последнее время слабость евро связана с нестабильной политической ситуацией в Европе.
Мы считаем, что вышеуказанная тенденция в среднесрочной перспективе продолжится и у американской валюты есть еще потенциал роста как минимум к отметке 1,18 в краткосрочной перспективе. После ее достижения можно ожидать существенной коррекции либо продолжения роста доллара, долгосрочными целями которого являются уровни около $1,10 за евро.
В августе-сентябре мы ожидаем диапазона по евро-доллару на уровне 1,18-1,23. В отношении курса доллара на внутреннем рынке мы также предполагаем дальнейший рост американской валюты до отметки 29,20 рубля, после которого ожидаем изменения тенденции укрепления рубля даже при условии продолжения падения евро в силу фундаментальных и технических факторов.
АНДРЕЙ ЕРМОЛИН, замдиректора департамента валютных операций Юниаструм-банка:
– Перспективы курса доллар-рубль зависят от состояния мирового валютного рынка. Сейчас пара евро-доллар находится в диапазоне 1,20-1,22, повторяя прошлогодний сценарий. Однако мне кажется маловероятным усиление европейской валюты в ближайшее время до уровней 2004 года. Сообщение властей Китая о либерализации курса национальной валюты пока значительно не отразилось на состоянии мирового и российского рынка, рост юаня составил всего 2%. Курс китайской валюты не менялся с 1994 года и составлял 8,28 юаня за доллар. Теперь же денежная единица одной из крупнейших экономик мира будет привязана к корзине валют, правда, пока не ясно, каких. Что же касается российского рынка, рискну предположить, что в августе-сентябре доллар будет стоить 28,30-28,90 рубля.
МИХАИЛ ПАРАСЕНКО, начальник управления ликвидности БИН-банка:
– Если в мире не происходят какие-нибудь коллапсические события, август, как правило, для трейдеров является спокойным месяцем. И только с сентября на рынке наблюдаются более плотные движения котировок мировых валют.
Думаю, что в ближайшие два месяца курс доллара не опустится ниже сегодняшнего уровня. Скорее всего мы станем свидетелями колебаний в диапазоне 28,80-28,90 рубля. Тенденция укрепления американской валюты сохранится, однако она будет расти достаточно медленно и вряд ли пробьет уровень 29 рублей. А вот евро по отношению к доллару на фоне непринятия евроконституции скорее всего продолжит свое падение и опустится ниже уровня $1,20. Возможный диапазон евро по отношению к доллару 1,18-1,19. Многое будет зависеть от макроэкономических данных американской экономики и решения по изменению учетной ставки ФРС США.
ДМИТРИЙ ДУДКИН, аналитик по инструментам с фиксированной доходностью ИНГ-банка:
– В августе-сентябре рынок рублевых облигаций останется приблизительно на текущих ценовых уровнях. Тем не менее в отдельных бумагах возможны существенные подвижки. Так, в государственном секторе сохраняется потенциал роста бумаг на длинном конце кривой ОФЗ, вследствие чего мы ожидаем, что ОФЗ 46018 (16 лет до погашения) скорее всего сместится под уровень 8,5%.
Если этот сценарий реализуется, в муниципальном секторе доходность «длинной» Москвы-39 окажется ниже 8%, поскольку эта бумага останется «лежать» непосредственно на кривой ОФЗ.
Среди корпоративных облигаций интерес покупателей будет направлен на выпуски второго эшелона, до сих пор дающие существенную премию к кривым Москвы и ОФЗ, в результате чего наиболее длинные из таких бумаг продолжат движение в доходности вниз. В частности, «Центртелеком»-4 и «Пятерочка» достигнут отметки 10%, «Салаватнефтеоргсинтез»-2 и ТМК-2 окажутся на линии 9%, «Мегафон»-3 и «Балтика» будут торговаться на уровне 8,5%.
Помимо этого на первичном рынке в сентябре следует ожидать роста активности, в особенности в корпоративном секторе, который до конца 2005 года будет опережать государственный и муниципальный сегменты по темпам роста совокупного объема.
МАРИЯ СУББОТИНА, начальник аналитического отдела казначейства Промсвязьбанка:
– На долговом рынке мы ожидаем закрепления ряда основных тенденций. Во-первых, снизится внутримесячная волатильность во всех сегментах на фоне использования банками инструментов рефинансирования и расширения ЦБ ломбардного списка. Во-вторых, сохранится высокая внутридневная волатильность в облигациях первого эшелона Москвы и Московской области вслед за колебаниями валютного рынка. Также в качестве основных тенденций можно отметить снижение спрэдов второго эшелона к Москве и первому эшелону и вместе с тем расширение спрэдов между облигациями третьего эшелона разной степени риска. В частности, предполагается рост доходности по наиболее высокорисковым выпускам из-за снижения склонности инвесторов к риску на фоне ожидаемых оферт и погашений в этом секторе, а также в связи со снижением производства в отдельных отраслях промышленности (легкая, лесная) и стагнацией в строительстве. Доходность в менее рискованных выпусках (пищевая промышленность, машиностроение, торговля) будет колебаться наравне с рынком.
Мы ожидаем сохранения текущего уровня доходности рынка до конца августа, в сентябре ситуация может развиваться по двум основным сценариям: если рубль к доллару начнет уверенно укрепляться вслед за ростом евро-доллара, то доходность будет слабо понижаться. Если на Forex продолжится стагнация или евро-доллар снизится, то рынок будет дрейфовать на достигнутых уровнях. Ожидаемые ориентиры по доходности bench-mark (от одного года до двух лет): Москва – 5,9-6,9% годовых, первый эшелон – 5,0-7,5% годовых.
ЕГОР ФЕДОРОВ, аналитик Банка Москвы:
– Вероятность повышения суверенного рейтинга России по версии Moody’s в ближайшее время очень высока, однако агентство не спешит объявлять о его изменении. Факт повышения рейтинга, возможно, приведет к фиксации прибыли со стороны спекулянтов, однако в долгосрочной перспективе способен привлечь дополнительные средства консервативных западных инвестиционных фондов.
Ситуация на рынке казначейских облигаций США вряд ли кардинально изменится. Сейчас экономика США подает слабые сигналы восстановления прежних темпов экономического роста, а ФРС будет продолжать повышать учетную ставку. Это означает, что доходности долгосрочных US-Treasuries должны постепенно расти. Наш целевой уровень доходности по UST-10 – 5% годовых, целевой уровень учетной ставки ФРС США – 4% годовых. Такие оценки говорят о высоком риске роста процентных ставок, которому подвержены российские суверенные еврооблигации. В нашем базовом сценарии на конец года стоимость бондов Россия-30 находится на уровне около 103% от номинала при спрэде к UST 160 б. п.
Внутренний долговой рынок в августе-сентябре будет подвержен сильному давлению со стороны внутреннего денежного рынка, стабильности на котором мы не ждем. На этом фоне активность эмитентов останется достаточно высокой. По нашим оценкам, объем первичных размещений негосударственных эмитентов в августе-сентябре должен составить порядка 55 млрд рублей. Наши рекомендации – покупка облигаций второго-третьего эшелонов с невысокой дюрацией. l
Что ждет рынок недвижимости в ближайшие пять лет, рассказал руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.
Конференцию «Новая эра рынка недвижимости. Важнейшие изменения и прогнозы на 10 лет» открывал руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко. И если обычно к моменту выступления первых спикеров, аудитория еще не раскачалась, то желание поговорить с Олегом было таким рьяным, что вопросы начали ограничивать временными рамками. Все потому, что, как заметил один из интервьюеров, прогнозы Репченко сбываются с пугающей регулярностью.
1. В связи с введением будет скачок цен и сокращение объемов стройки?
По мнению Олега Репченко, паниковать не стоит. В ближайшие три года застройщики, наоборот, будут стараться завершить все объекты, начатые в рамках существующего законодательства. Это насытит рынок предложением, что повлечет максимальное снижение цен. Затем будет стагнация, а вот к 2024 году можно будет говорить о новом витке цен, связанном с новыми требованиями к строительным нормам, изменениями в законодательстве и так далее.
2. Насколько упадут цены на жилье?
Стоит прогнозировать падение 20-30%, и косвенно на этот показатель намекает новая норма ЦБ, который повысил требования по рискам в отношении кредитов с первоначальным взносом менее 20%. «Это та самая защита операционной системы банка, тот страховочный процент, в объеме которого можно ожидать снижение», — сказал Олег Репченко. В данный момент ситуация следующая: средняя цена по рынку — 200 тысяч рублей за метр в новостройке и 170 тысяч за метр на рынке вторичного жилья. Самые низкие ставки: жилье эконом-класса будет продаваться по цене 100 тысяч рублей за метр, за 120-150 тысяч — жилье комфорт-класса, 200 тысяч — метр жилья в бизнес-классе.
3. Запрет долевого строительства вернет нас в « лихие 90-е » ?
«Вряд ли мы вернемся к той смуте, когда покупался воздух под честное слово, забирались метры "по понятиям". Тем более что тогда еще существовала проблема дефицита жилья из советского периода. Ведь недвижимость — это не джинсы, не продукты, их нельзя импортировать», — подчеркнул Олег Репченко. Поэтому на насыщение рынка недвижимости потребовалось больше времени. Сейчас, по мнению эксперта, в том числе и запрет на поставит все на свои места, восстановит рыночное регулирование рынка. В современных реалиях, считает Репченко, максимальные авансовые истории могут быть в размере не более 20-30% за резервы квартир с понравившимся видом из окна, метражом, расположением окон — и не более.
4. Что будет с загородной недвижимостью?
В этом кластере, по мнению Олега Репченко, хуже всего придется объектам формата люксовый «второй дом». А вот далеко расположенные и недорогие дома будут пользоваться спросом. Формат первого дома в территориальной близости от Москвы (в данном случае Москва внутри МКАДа) популярен: люди выбирают больше метров по цене городской квартиры. Основополагающими факторами при принятии решения становятся транспортная доступность и детская инфраструктура. «Магазины, супермаркеты уже не так важны: на любом выезде из города можно купить продукты. А вот перспектива строительства метро и детские сады куда как важнее для Подмосковья и городов-спутников», — утверждает эксперт.
