Ипотечная закладная. Закладная. Ипотека в Сбербанке: передача закладной
Закладная на квартиру - ценная бумага, которую опционально оформляют при ипотечной сделке. Представляет собой свидетельство передачи недвижимости под залог. Документ фиксирует соглашение сторон, о том, что в случае невыполнения заемщиком долговых обязательств, объект переходит в собственность банка. Таким образом кредитору гарантируется возврат займа при любых обстоятельствах.
Закладная - основание для обременения залоговой недвижимости. Она регулирует отношения между заемщиком и кредитором. При отказе клиента выполнять свои долговые обязательства, банк вправе использовать закладную для конфискации имущества должника. Кредитор также может продать документ или переуступить его стороннему лицу. Документ имеет установленную законом форму и содержит информацию обо всех параметрах сделки.
Когда оформляется закладная на квартиру по ипотеке?
Документ о залоге недвижимости оформляется на этапе заключения сделки после оценочной процедуры.
Где хранится закладная на квартиру по ипотеке?
До погашения задолженности заемщиком документ находится в банке.
После погашения ссуды банк ставит на закладной соответствующую отметку и передает ее собственнику жилья. Тот, в свою очередь, должен обратиться с ней в регистрационный орган для снятия обременения с недвижимости.
Как оформить закладную на квартиру по ипотеке?
Чаще всего типовой документ оформляет банк. В отдельных случаях за оформление закладной взимается определенная комиссия.
Для оформления закладной на квартиру по ипотеке необходим пакет документов:
- паспорт;
- документы, подтверждающие платежеспособность заемщика;
- выписка из ЕГРП;
- документ о праве собственности на недвижимость, чаще - договор купли-продажи;
- акт приема-передачи;
- техпаспорт с экспликацией помещения;
- оценка залога.
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке?
Чтобы закладная на квартиру была юридически значимой, она должна содержать следующие элементы:
- слово «Закладная» в названии документа;
- данные залогодателя, которые позволяют его идентифицировать;
- аналогичные данные залогодержателя;
- основания составления закладной - реквизиты ипотечного договора;
- полная сумма обязательств ПСО и проценты по ней;
- дата и порядок выплаты ПСО;
- детальное описание залогового имущества;
- личная подпись залогодателя;
- отметка о государственной регистрации документа;
- дата выдачи закладной первому залогодержателю.
Как получить закладную на квартиру после выплаты ипотечного кредита?
После погашения ипотеки закладная с соответствующей отметкой свидетельствует о снятии обременения с недвижимости. В разных банках ее выдают по единому принципу:
Клиент уточняет сумму остаточной задолженности по кредиту и погашает ипотеку.
Обращается в банк для получения справки об отсутствии задолженности.
Важно: документ должен содержать фразу «Кредитор не имеет претензий к клиенту».
Банк визирует закладную специальной отметкой: «Обязательства по закаладной выполнены полностью. Претензий не имеем. ».
При выдаче закладной стороны подписывают акт приема-передачи.
При получении закаладной убедитесь, что на ней есть подпись, ФИО и должность сотрудника, выдавшего документ.
Что делать, если банк потерял закладную на квартиру по ипотеке?
На практике возможны случаи утери закладной на квартиру банком. В подобной ситуации предусмотрена выдача копии документа с обязательной надписью «Дубликат».
все переговоры с банком вести в письменном виде;
при возникновении затруднений проконсультироваться с юристом, специализирующемся на урегулировании ипотечных споров.
Важно: желательно заранее позаботиться о наличии копии этого и других важных документов.
Что делать с закладной после погашения ипотеки?
Для снятия обременений и ограничений на сделки с недвижимостью после погашения ипотечного кредита следует подготовить пакет документов для регистрационной палаты либо МФЦ. В него входят:
- заявление;
- закладная на квартиру с отметкой кредитора об отсутствии претензий к заемщику;
- свидетельство о праве собственности, которое подлежит замене;
- нотариально заверенные копии устава банка;
- справка о погашении кредита, выданная банком после последнего платежа;
- квитанция об оплате госпошлины - 200 рублей.
Погашение закладной - снятие обременений на недвижимость - осуществляется в течение 3-14 рабочих дней. Собственнику выдается новый правоустанавливающий документ без отметки об ограничениях на проведение сделок с недвижимостью.
При покупке жилья на первичном и вторичном рынке с оформлением ипотеки банки часто требуют регистрации закладной. В статье мы расскажем, что такое закладная при ипотеке , как ее правильно оформить и что банк сможет с ней сделать.
Что это такое
Закладная на квартиру по ипотеке - именная ценная бумага, обеспеченная ипотекой. Она подтверждает передачу приобретаемого недвижимого имущества в залог, то есть то, что при определенных обстоятельствах банк может воспользоваться закладной и получить свою прибыль.
Закладную можно оформить на:
📃 квартиру в многоэтажном доме на первичном и вторичном рынке;
📃 частный дом, коттедж или таунхаус;
📃 земельный участок с построенными зданиями или без;
📃 дачный участок за городом;
📃 любой другой вид недвижимости.
Порядок оформления и использования ценной бумаги прописан в ФЗ №102 «Об ипотеке» . Несмотря на то, что закладная не является обязательным условием для оформления ипотеки, многие банки требуют ее подписания. Закладная для них - дополнительная гарантия того, что организация получит прибыль, даже если вы перестанете вносить ежемесячные платежи.
Для чего нужна закладная при ипотеке
Заемщику . Заемщики, предоставляющие банку гарантии возврата денежных средств - в том числе залог - получают более выгодные условия кредитования. В остальном закладная заемщику не нужна - она нужна банку.
Банку . Документ обеспечивает право банка требовать возврата денежных средств или взыскания имущества, если заемщик не выполняет условия кредитного договора. Например, организация может передать или продать закладную без согласия заемщика, а только с его уведомлением. Кроме того, ценная бумага позволяет привлекать сторонние инвестиции - если банк сможет заработать на сделке, он может предоставить более выгодные условия кредитования заемщику. С помощью закладных банки формируют качественный финансовый портфель.
Как оформить закладную при покупке новостройки или вторичного жилья
Внимание! Мы описываем стандартный порядок регистрации. С 1 июля 2018 года действует электронная закладная. Чтобы оформить ее, нужно заполнить форму на сайте Росреестра и заверить документ электронными подписями залогодателя, залогодержателя и государственного регистратора.
Шаг 1: обратиться в банк
Закладную обычно подписывают сразу, при оформлении кредитного договора. Формально ее составляют обе стороны, фактически бумагу заполняет сотрудник банка, а от вас требуется только подпись. Чтобы оформить договор, узнайте , какие документы нужны для закладной для банка по ипотеке - в разных организациях требования могут отличаться. Документы для оформления закладной те же, что и для оформления ипотеки. Обычно нужны :
📋 Паспорт гражданина РФ . Понадобится паспорт того, на кого оформляется ипотечный договор. Многие банки требуют, чтобы заемщик имел постоянную прописку - можно прописаться в приобретенном жилье.
📋 Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН . Нужно будет предоставить документы, подтверждающие право собственности на имущество, которое вы приобретаете.
📋 Документы основания собственности . Например, таким документом может выступать договор купли-продажи жилой недвижимости.
📋 Отчет об оценке рыночной стоимости жилья . Некоторые банки формируют его самостоятельно, некоторые просят обратиться к аккредитованным оценщикам. Отчет нужен, чтобы подтвердить рыночную стоимость недвижимости. Его средняя стоимость - 2,5–5 тыс. рублей.
📋 Страховка недвижимости, заложенной в пользу банка . Она гарантирует банку выплату остатка долга по кредиту в случае потери залога - например, пожара. Если заемщик потеряет жилье по независящим от него причинам, страховая заплатит банку.
Сведения всех этих документов указывают в закладной. Обычно оформление не занимает больше получаса - банк подготавливает ценную бумагу вместе с кредитным договором, а вам остается только подписать и зарегистрировать ее.
ВАЖНО! Список документов, необходимых для оформления кредитного договора и закладной, отличается в зависимости от вашей ситуации, требований банка, региональных законов. Нет единого списка, который подходил бы под все ситуации - узнавайте о том, какие документы нужны, в банке или у риэлтора.
Шаг 2: оплатить государственную пошлину
Закладную нужно будет регистрировать вместе с правом собственности на жилье, которое вы покупаете по ипотеке. А за регистрацию права собственности нужно будет заплатить. Поэтому рекомендуем оплачивать пошлину перед регистрацией закладной, чтобы не посещать Росреестр несколько раз.
Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации , регистрация права собственности на недвижимость облагается госпошлиной . Ее размер зависит от формы лица, которое вступает в право собственности, и составляет:
💰 для физических лиц - то есть людей - 2 000 рублей;
💰 для юридических лиц - компаний - 220 000 рублей.
Оплатить госпошлину можно в кассе Росреестра, в любом банке или в специальных терминалах. Не забудьте взять квитанцию - без нее у вас не примут документы для дальнейшей регистрации.
Фактически вы платите только за регистрацию права собственности. Если вы оформляете закладную без покупки жилья, то есть на уже имеющуюся у вас недвижимость, расходов на оформление закладной нет. Стоимость закладной по ипотеке равна нулю. Например - вы берете ипотеку на новую квартиру и оставляете банку в качестве залога старую, то есть оформляете закладную на нее. В этом случае закладную зарегистрируют бесплатно.
Шаг 3: зарегистрировать
Перечень документов для регистрации закладной, а, соответственно, и права собственности на имущество , может отличаться в зависимости от назначения участка и типа недвижимости. Обычно Росреестр требует:
📝 Паспорт собственника . Если собственников несколько - например, при покупке жилья супругами, то следует предоставить паспорта всех собственников. Если покупаете жилье на первичном рынке, понадобятся и документы застройщика - их принесет его представитель. Если на вторичном рынке - нужен будет продавец. Если один из будущих собственников несовершеннолетний, возьмите свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки.
📝 Документы, подтверждающие право собственности . К ним относится подписанный договор купли-продажи, акт приемки-передачи жилья и ранее оформленная в банке закладная.
📝 Подтверждение оплаты . Росреестр принимает только оригинал квитанции об оплате.
Весь пакет документов нужно передать в Росреестр, причем сделать это можно в любом его отделении согласно поправкам к №218 ФЗ . Если вас направляют в отделение по месту нахождения объекта залога, это незаконно. А вот если вы принесете помятые бумаги или документы с исправлениями и вам откажут в регистрации, это будет законно. Согласно №122 ФЗ , к рассмотрению принимаются только целые бумаги.
Важно! Подать документы для регистрации закладной и права собственности можно через МФЦ. В этом случае срок процедуры увеличится на несколько дней, а сотрудники МФЦ сами отправят документы в Росреестр.
После того, как Росреестр примет у вас документы, его сотрудник выдаст расписку - одну для вас, другую для банка. В ней будет указан перечень принятых документов, срок выдачи свидетельства и контактный номер. По нему можно узнать, сколько делается выписка, подтверждающая право собственности, и когда она будет готова. Обычно процедура занимает от 1 до 5 рабочий день.
Важно! Есть определенные сроки регистрации закладной по ипотеке в МФЦ или Росреестре. Они прописаны в кредитном договоре.
Шаг 4: получить свидетельство
Придите в Росреестр в назначенную дату. После предоставления расписки сотрудник госоргана выдаст:
📌 заемщику - выписку из ЕГРН с отметкой об обременении;
📌 банку, который выдал ипотеку на покупку жилья - оригинал закладной на квартиру.
Шаг 5: получить дубликат
Сразу попросите банк выдать вам дубликат закладной. Это нужно, чтобы у вас на руках было подтверждение условий залога - в некоторых банках закладные теряют. Дубликат оформляется бесплатно, на нем ставится соответствующая отметка. При выдаче попросите сверить сведения в дубликате с оригиналом - небольшие ошибки в дальнейшем смогут сыграть с вами злую шутку.
Например, банк выдал вам дубликат с внесенными изменениями. А оригинал потерял. Вам понадобится потратить время и деньги, чтобы доказать свою правоту, даже при условии правильно составленного кредитного договора.
Как выглядит закладная по ипотеке
Цвет, размер бланка и шрифтов на нем могут отличаться в разных банках. Зато ФЗ №102 «Об ипотеке» выдвигает требования к сведениям, которые обязательно должны содержаться в документе. Это:
✅ название документа и его идентификационный номер - место, где указывается номер закладной по ипотеке , не регламентируется, но обычно его размещают в шапке;
✅ информация о заемщике - фамилия, имя, отчество, дата рождения и данные паспорта;
✅ информация о банке - юридические данные, включая ИНН, КПП и другие сведения;
✅ номер, дата заключения и другая информация о подписанном кредитном договоре;
✅ данные о кредите: его срок, сумма ежемесячного платежа, процентная ставка и другие;
✅ требования банка к погашению кредита;
✅ объект залога и сведения о нем - номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие;
✅ стоимость залога по экспертной оценке;
✅ информация о праве залогодателя на собственность - сведения о регистрации права на имущество;
✅ подписи всех участников договора, дата регистрации кредитного договора и закладной.
Обязательно проверяйте всю информацию в ней и сверяйте данные в документе со сведениями в кредитном договоре. Если в договоре будут одни условия погашения займа, а в закладной - другие, приоритет будет отдан закладной.
Что делать после погашения ипотеки
После того, как вы погасили кредит на недвижимость, закладная аннулируется, а обременение с собственности снимается. То есть после погашения ипотеки банк уже никак не сможет воспользоваться вашим имуществом. Возврат закладной после оплаты ипотеки обычно происходит в течение нескольких дней, допустимый законодательством срок - календарный месяц, если иное не указано в кредитном договоре. Некоторые банки предлагают платную услугу по ускорению выдачи закладной.
Чтобы снять обременение на недвижимость:
❗ Полностью выплачиваете кредит и берете справку о полном погашении обязательств.
❗ Подаете заявление о выдаче закладной, забираете ее в течение месяца или другого срока, указанного в договоре.
❗ Идете в Росреестр или МФЦ и подаете закладную, справку из банка, заявление о снятии обременения.
❗ Получаете выписку из ЕГРН о праве собственности без обременения и аннулированную закладную - ее лучше сохранить.
Что банк сможет сделать с закладной
Частично продать . В этом случае банк продает другой организации определенную часть залога, и перенаправляет платежи по ипотеке ей в течение определенного времени.
Переуступить права. Эта сделка считается сделкой купли-продажи. Фактически банк продает закладную, а вместе с ней - и ипотечный кредит. Новый владелец не может менять условия ранее заключенного договора, поэтому для вас ничего не поменяется.
Обменять . Банк также фактически продает закладную, но получает в обмен на нее другую. В этом случае вы тоже просто вносите ежемесячные платежи своему банку или залогодержателю напрямую, если он - МФО, физическое, юридическое лицо или кредитный кооператив. Если кредитор - не банк, он может сменить расчетный счет, и тогда придется платить кредит через другой банк.
Выпустить эмиссионные бумаги . Это - своеобразное разделение закладной на несколько частей, которые банк продает юридическим лицам. В этом случае условия договора также не меняются - вы продолжаете выплачивать ипотеку, но ежемесячный платеж будет делиться на части и уходить нескольким получателям.
Любая сделка с закладной и изменения, внесенные в нее впоследствии сделки, должны быть зарегистрированы в Росреестре. Новые владельцы закладных или их частей не могут менять условия кредитного договора - любые дополнения вносятся только двусторонним соглашением, с согласия плательщика. А вот после погашения закладной могут возникнуть сложности с ее поиском. Но вы всегда можете получить дубликат, чтобы снять обременение.
Возможные подводные камни и ответы на частые вопросы
❓ Что такое депозитарий закладных
Депозитарием называют компании, которые хранят закладные. Если банк передает закладные депозитарию, он может быстро обеспечить переход прав собственности по документу без участия Росреестра. Кроме того, депозитарии проводят централизованную обработку платежей - например, если банк продаст закладную, заемщик может платить депозитарию, а он будет перенаправлять деньги на нужные счета.
❓ Где хранится закладная по ипотеке
Оригинал хранится только у залогодержателя. У вас на руках может находиться дубликат - при утере оригинала он даст возможность снять обременение. Кстати, если банк потерял оригинал, он все равно обязан предоставить дубликат. Отказ в выдаче дубликата можно легко обжаловать в суде.
❓ Что делать, если банк потерял закладную
Если у вас есть дубликат, можно ничего не предпринимать и использовать его для снятия обременения. Если дубликата нет - банк должен получить его в Росреестре или оформить самостоятельно.
❓ Что делать, если банк не выдает закладную после погашения кредита
Важно - чтобы получить закладную, нужно написать заявление на ее получение. Без заявления никто не начнет процесс поиска и выдачи документа. Если вы не получили оригинал документа на руки в течение срока, установленного в договоре, после погашения ипотеки, напишите жалобу в банк или обратитесь в суд.
❓ Можно ли внести изменения в закладную
Закон не ограничивает внесение изменений в ценные бумаги. То есть в случае смены собственников, изменений кредитного договора или других изменений вы сможете поменять сведения в закладной. Для этого нужно обратиться в банк и составить соглашение о внесении изменений, а затем обратиться в Росреестр с подписанным соглашением и остальным пакетом документов.
❓ Как узнать, оформлялась ли закладная по ипотеке
Информация о наличие обременения на квартире не означает наличие или отсутствие закладной. Если вы планируете покупать квартиру, то перед сделкой продавец должен снять обременение. Если закладная оформлялась, то это повлияет на сроки снятия (придется ждать закладную у банка), если нет — сделка пройдет быстрее. Уточните этот момент у продавца, а реальные сроки выдачи закладной вы можете узнать и сами, обратившись в банк-залогодержатель (он указан в справке ЕГРН по данному объекту). Все это позволит правильно определить сроки проведения сделки.
❓ Если ипотека погашена досрочно
Если вы погасили займ досрочно, в порядке получения закладной на руки и снятии обременения с недвижимости ничего не меняется. Банк обязан выдать документ в течение календарного месяца с момента поступления запроса вне зависимости от того, выплатили вы кредит в срок или раньше.
Особенность ипотечного кредитования заключается в том, что приобретаемая собственность находится в залоге у банка до полного расчета по кредиту. Это правило регламентируется Федеральным законом №102, статья 6.
Закладное имущество – это гарантия банка на тот случай, если клиент потеряет платежеспособность и откажется платить по долгам. Документом на обеспечение служит стандартная (типовая) форма закладной по ипотеке. Сбербанк является наиболее распространенным кредитором по ипотеке, поэтому рассмотрим на его примере - как выглядит закладная по ипотеке, как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке.
Что такое закладная по ипотеке?
Это – ценная бумага, на конкретного заёмщика, которая устанавливает право на владение имуществом. В закладной содержится информация об имуществе, которое выступает залогом для банка.
Закладная на квартиру по ипотеке Сбербанка: образец
Форма документа типовая, поэтому оформление закладной по ипотеке в ВТБ 24 и других банках, предоставляющих жилищные кредиты, не будет существенно отличаться.
Зачем нужна закладная?
Залог первым делом выполняет роль гарантии для кредитора: что клиент имеет стимул платить, а в обратном случае – банк сможет возместить причиненный ему ущерб от невозвращенной задолженности.
Предметом залога обычно выступает тот дом или квартира, которые вы приобретаете, но в части случаев заёмщик может в качестве обеспечения предъявлять и другую имеющуюся у него собственность:
- Квартира, соответствующая требованиям банка;
- Частный дом;
- Земельный участок.
Важно, чтобы закладываемая собственность была ликвидной (не возникало трудностей с её продажей) и соответствовала всем техническим нормам.
Типы договора
Существует два основных вида договоров ипотеки:
- Ипотека в силу закона (подробнее - );
- Ипотека по договору
В первом случае клиент получает займ сразу после заключения контракта. Второй способ немного сложнее ввиду дополнительно оформляемых бумаг, регламентирующих условия сделки.
Ипотека в силу закона является более простой формой кредитования, которую чаще всего и используют банки. А по закону на квартиру нужно оформлять закладную.
Как оформляется закладная
В выбранном банке вам предоставят строго определенный образец. Пункты в разных образцах будут одни и те же, но всё же стоит составлять документ по форме учреждения, предоставившего кредит.
После заполнения документа, его регистрируют в государственных органах и присваивают документу реквизиты. Представитель банка заносит эти реквизиты в кредитный договор и он вступает в законную силу с этого момента.
Закладная по ипотеке - где хранится?
Логично, что свои гарантии банк держит при себе. Вы получите документ на руки только после полного погашения кредитной задолженности.
Пока закладная хранится в банке, ваша собственность находится в .
Банки часто требуют оформления закладной по ипотеке в качестве гарантии, которая уменьшает существующие риски. Этот документ – ценная бумага. Она подкреплена ипотекой. Используется как документальное подтверждение передачи покупаемой недвижимости в залог. При определенных условиях банковская организация вправе использовать закладную (как правообладатель или продавец), чтобы выручить часть прибыли. Дополнительное подтверждение наличия обязательств не требуется.
Обычно документ оформляется в отношении таких объектов:
- Квартира;
- Частный дом;
- Участок (с постройками или без);
- Коммерческое помещение или здание, пр.
Благодаря наличию закладной банковское учреждение снижает свои риски. Если заемщик нарушит обязательства, накопится долг (с недопустимостью реструктуризации или нахождения иных компромиссов), организация вправе реализовать имущество, возмещая таким образом свои убытки. Если после погашения финансовых обязательств заемщика останутся средства, они передаются залогодателю.
Закладная в основном оформляется в банке, причем во время подписания соглашения по ипотеке. Эта бумага может помочь организации, если у нее настанут тяжелые времена. При наличии риска банкротства такие документы могут оказать существенную помощь в выравнивании ситуации.
Финансовое учреждение вправе использовать документ для:
- Частичной продажи имущества, находящегося в залоге;
- Эмиссии;
- Обмена ценными бумагами;
- Переуступки прав.
Частичная продажа залога нужна в случае, если банку необходимо получить определенную сумму.
Обязательно ли оформляется закладная
Закладная оформляется по согласованию сторон при заключении ипотечной сделки. Не является обязательным документом. Однако бумага означает, что банк не потеряет свои средства, если заемщик перестанет выполнять обязательства по подписанному соглашению.
Для чего нужна
Она нужна обеим сторонам: и банку, и заемщику. Если про выгоду первого уже было сказано, стоит уделить внимание другому участнику процесса. Когда финансовая организация снижает свои риски, она предлагает более лояльные условия. Значит, по закладной заемщик может взять ипотеку по более выгодным процентным ставкам кредитования (низкая стоимость ипотеки).
Структура документа
Оформление закладной (структура, бланк) жестко не регламентируется, однако есть определенные требования к ее содержанию. Они установлены законом. Название должно обязательство содержать слово «закладная».
В тексте указывается такая информация:
- ФИО и паспортные данные того, кто отдает объект в залог;
- Данные первоначального залогодержателя;
- Название и дата оформления кредитного соглашения, выполнение которого обеспечивается займом;
- Суммы: основного обязательства, процентов, которые должны быть погашены по задолженности (или критерии оценки размеров долговых обязательств);
- Сроки выплаты всех сумм (с указанием размеров и периодов платежей);
- Название и расположение объекта для его идентификации;
- Данные о документе, подтверждающем наличие прав у залогодателя на имущество, которое передается в залог;
- Обременения, которые наложены на недвижимость на момент оформления документа;
- Подписи сторон;
- Данные о проведенной процедуре;
- Дата вручения бумаги залогодержателю.
Если условия оформления не соблюдены, документ будет считаться недействительным (даже если в названии есть слово «закладная», она не будет таковой считаться). Найти образцы можно на официальных сайтах банковских учреждений.
Как выглядит ценная бумага
Бланки могут отличаться дизайном. Однако, как указывалось, данные в документе должны соответствовать требованиям ФЗ № 102 «Об ипотеке». Перед подписанием закладной необходимо сверить все данные со сведениями, указанными в договоре ипотеки.
Если данные будут отличаться, информация, указанная в ценной бумаге, имеет приоритет! Посмотрите внимательно, все ли корректно заполнено.
Как оформить закладную по ипотеке
С июля 2018 года используется также электронный формат закладной. Ее оформление упрощено. Нужно заполнить форму на сайте Росреестра. Документ должен быть заверен подписями сторон и регистратора.
При составлении ценной бумаги следует соблюдать требования к структуре и содержанию. Бумажный или электронный формат – выбор делают стороны. Заемщику стоит серьезно отнестись к содержанию закладной, так как от этого будут зависеть его права и обязанности на несколько лет.
Если при оформлении документа появляются разногласия, они требуют немедленного согласования. Подписанная бумага начинает действовать, внести изменения в дальнейшем будет крайне сложно.
Условно процесс оформления закладной по ипотеке можно разделить на два этапа:
- Подписание;
- Регистрация.
Регистрация закладной происходит по нормативным требованиям. Нужно правильно составить документ и подать его вместе с остальным перечнем документов (указывается государственным органом). Пошагово рассмотрим порядок оформления закладной.
Шаг № 1. Обращение в банк
В закладной должны указываться данные о недвижимости и сторонах, подписывающих документы. После обращения в банковское учреждение последует подготовка таких бумаг:
- Копия документа, удостоверяющего личность заемщика (поручитель, иногда нужна постоянная регистрация).
- Акт оценки объекта и отчет (срок давности не должен превышать 6 месяцев, такие документы могут оформляться сотрудником банка или сторонней организацией).
- Копия соглашения с застройщиком или документа о купли-продаже (подтверждение факта владения объектом).
- Копия свидетельства о браке.
- Копия ипотечного договора.
- Копия акта приема-передачи.
- Копии бумаг из БТИ.
Это усредненный список документов, требуемых для оформления закладной. Он может отличаться, учитывая регион, организацию и пр. Перечень требуемых бумаг можно получить у сотрудника банка заблаговременно, чтобы упростить процедуру подготовки.
На недвижимость должен оформляться страховой полис. Он – гарантия для банка, если с залоговым имуществом что-то произойдет, пример – пожар. Если наступит страховой случай, финансовое учреждение получитвознаграждение в соответствии с рисками.
Все эти документы нужны банку, так как стоит напомнить, что закладная – важный документ, гарантирующий возврат средств, предоставленных заемщику. Подписание бумаги происходит при оформлении ипотечного договора. Теоретически подготовкой документа должны заниматься обе стороны, однако по факту эта обязанность возложена на сотрудника банка. Клиенту нужно только прочитать и подписать.
Обычно для оформления закладной нужно около получаса. Дальше ее нужно зарегистрировать.
Шаг № 2. Оплата государственной пошлины
После подписания закладную нужно зарегистрировать. Эта процедура платная, учитывая условия Налогового Кодекса РФ для разных категорий плательщиков:
- Физлица – 2000 рублей;
- Организации – 22 000 рублей.
Госпошлину можно оплатить в кассе Росреестра и не только. Платеж может принять банк или терминал.
Следует сохранить квитанцию, которая будет подтверждением оплаты. Она понадобится при подаче документов. Если закладная оформляется на имеющееся жилье (банк выдает деньги под личную недвижимость), расходы на эту процедуру исключаются.
Госпошлина также взимается в таких случаях:
- Смена залогодержателя;
- Внесение изменений в записи реестра;
- Замена правообладателя и пр.
Шаг № 3. Прохождение регистрации
Процедура совершается сотрудниками Росреестра. Для этого нужно обратиться в территориальное подразделение. Регистрация проводится с предоставлением таких бумаг:
- Паспорт. Если у недвижимости несколько собственников, нужны документы всех участников. При покупке квартиры у застройщика бумаги предоставляются его представителем. Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, нужны документы от продавца. Если среди собственников будет числиться несовершеннолетний, требуется не только свидетельство о рождении, но и разрешение уполномоченных лиц.
- Бумаги, подтверждающие право владения. Сюда же входит оригинал закладной, акт приема-передачи и пр.
- Отчет оценки объекта.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Точный перечень необходимой документации стоит уточнять непосредственно в отделе МФЦ или отделении органа. Отказ в приеме документации может быть, если в наличии имеются не все бумаги, или они находятся в ненадлежащем виде.
Регистратор присваивает документу номер (закладной по ипотеке), а также указывает место проведения процедуры, наименование органа, дату выдачи бумаги. Электронный формат дает возможность упростить и ускорить решение задачи. В обычном режиме закладная регистрируется в течение 5 дней (рабочих). При приеме бумаг сотрудник органа выдает расписку с указанием принятых документов.
Шаг № 4. Получение свидетельства
В указанное время следует обратиться в Росреестр. После предоставления расписки будут выданы:
- Банковскому учреждению – оригинал закладной;
- Заемщику – выписка из реестра с указанием факта обременения.
Шаг № 5. Получение дубликата
Чтобы получить дубликат ценной бумаги (фактически восстановить), необходимо обратиться в банковскую организацию. Эту процедуру стоит пройти, чтобы обрести подтверждение условий залога. Иногда учреждения теряют документы, вернуть их не получается. К тому же дубликат оформляется на безвозмездной основе. При выдаче бумаги стоит сверить данные с оригиналом.
Хранение
Как отмечалось, закладная после регистрации выдается банку, должна находиться у него. Ведь именно эта организация является залогодержателем. Бумага должна храниться в архиве организации до момента полного расчета заемщика по имеющимся финансовым обязательствам (передачи третьим лицам, если возникнут обстоятельства в соответствии с законодательством).
Документ возвращается в таких случаях:
- Досрочное погашение задолженности;
- Плановый расчет по ипотеке в установленный срок.
Получив закладную, клиент может снять обременение с жилья.
В каких банках можно оформить
Рассмотрим, какие финансовые организации могут предоставить закладную:
- «Сбербанк»;
- «Альфа-Банк»;
- «Уралсиб»;
- «Газпромбанк»;
- «Возрождение» и пр.
То есть оформлением ценных бумаг занимаются все банки федерального значения. Одним из участников рынка является «Агентство ипотечного жилищного кредитования» («АИЖК») – банк, созданный Правительством РФ в 1997 году.
При обращении в банк стоит внимательно ознакомиться с условиями оформления закладной. Соглашаться нужно только при удобстве и возможности реализации выдвигаемых требований.
Что будет после выплаты ипотеки
У банка есть две недели (если иное не указано в договоре), чтобы выдать заемщику оригинал ценной бумаги. В закладной должна быть отметка об исполнении финансовых обязательств. Для снятия обременения нужен не только этот документ. Заемщику следует получить такие бумаги:
- Письмо банка, подтверждающее выполнение обязательств заемщиком;
- Доверенность на право подачи документов в Росреестр;
- Подтверждение передачи закладной.
В дополнение к этим бумагам заемщику нужно предоставить в Росреестр паспорт и правоустанавливающий документ. После этого можно оформить новый документ без отметки об обременении. То есть после расчета по кредиту заемщиком банковская организация теряет право распоряжаться недвижимостью.
Что делать, если закладная утеряна
Известны случаи, когда ценна бумага теряется. Для этого существует дубликат, который можно сделать в любой момент. Сколько стоит? Бумага выдается бесплатно. Заемщику нужно подписать только некоторые документы.
Если возникает вопрос о том, что будет, если со временем оригинал закладной найдется, стоит успокоиться. Никаких юридических последствий такое событие не несет. По факту к этому времени обременение будет снято, недвижимость снова будет принадлежать бывшему заемщику в полной мере.
Допускается ли внесение изменений в закладную
Учитывая законодательство, в ценные бумаги могут вноситься изменения (по согласованию сторон). Случаи: изменение в кредитном соглашении, смена владельцев и пр. После внесения изменений данные нужно подать в Росреестр.
Другой вопрос – если делается дубликат. Он должен на 100 % соответствовать оригиналу. Несогласованные изменения не допускаются!
Недобросовестный контрагент вполне может воспользоваться ситуацией, внеся правки в дубликат без ведома заемщика. И пусть это действие противозаконное, доказать его очень сложно. Поэтому лучшее решение – перепроверить данные при получении документа.
Что делать, если банк не выдает закладную после выплаты ипотеки
Если сотрудники банка оттягивают устранение ограничений с жилья, необходимо:
- Написать заявление на имя руководителя организации.
- Отправить бумагу заказным письмом (если оно передается сотруднику, он должен поставить на копии: дату, входящий номер, подпись и печать).
Если банк не отреагировал на обращение, можно написать жалобу в Центробанк РФ. Такой подход быстро решает любые сложности в этом направлении.
Обращаться в суд следует в крайних случаях: если предыдущие шаги оказались безрезультатными. Причем нужно настаивать не на выдаче закладной или дубликата, а на снятии обременения (если задолженность погашена в полном объеме). Ведь важен факт передачи недвижимости в полное владение бывшему заемщику, а не получение бумаги.
Как узнать, делалось ли оформление закладной по ипотеке
Наличие обременения на недвижимость – это еще не подтверждение факта наличия закладной. Лучший способ выяснить – обратиться к продавцу или в банк. Если закладной нет, после погашения задолженности обременение снимается быстрее. В противном случае придется ждать разрешения кредитного учреждения.
Можно ли оформить ипотеку без закладной
Закладная – это не обязательное условие приобретения недвижимости в кредит. Однако многие организации склоняются к оформлению этой ценной бумаги, так как она значительно снижает риски.
Как обстоят дела при покупке строящегося жилья
Если покупается недвижимость, которая еще строится, залогом могут быть права требования к застройщику. Часто этого достаточно, однако в силу наличия повышенных рисков банк вправе запросить дополнительное обеспечение сделки. Тогда, помимо возможности требования от застройщика выполнения обязательств по возведению жилья, потребуется предоставить ликвидные активы.
Продажа закладной
Для кого-то это может показаться новостью, но банк может продать ценную бумагу другому учреждению, причем без согласования с заемщиком (только с уведомлением). И тут нужно понимать, что смена залогодержателя не несет рисков для залогодателя, если последний ответственно выполняет свои обязательства.
Для заемщика фактически изменятся реквизиты кредитного учреждения. Ипотечный договор продолжает действовать. Прежними остаются суммы, сроки и прочие условия. Только дальнейшие вопросы по ипотеке решаются с новой организацией.
Что это? Документ является гарантией для банка (залогодержателя) на случай, если лицо, взявшее жилищный кредит, не будет выполнять свои обязательства и выплачивать взносы согласно заключенному соглашению. Это касается не только злостных неплательщиков. К заемщику (залогодателю) предъявляются высокие требования, однако он может потерять работу, его доход снизится, а непредвиденные траты нарушат все его планы. Безупречных кандидатов не существует. Поэтому организации нужны основания для возврата выданного имущества. Условия соглашения бывают разными.
Все о закладной на квартиру по ипотеке
Подобная «страховка» выдается также и на другие виды недвижимого имущества, например, на частные дома, земельные участки, здания промышленного назначения. Практика распространяется на объекты первичного и вторичного рынка, на и старые дома. Объект может находиться как угодно далеко - расстояние роли не играет.
В Федеральном законе есть ряд требований к содержанию. Обязательно должна присутствовать следующая информация.
- Название документа и номер для его идентификации. Обычно его ставят в шапке в верхней части листа.
- Реквизиты организации, выдающей кредит.
- Личные данные - ФИО плательщика, дата рождения, серия и номер паспорта, дата и место его выдачи.
- Сведения о договоре - его номер, дата подписания, условия. К ним относятся выданная сумма, сроки выплат, их размер и процентная ставка.
- - его оценка, адрес, номер кадастрового паспорта, информация из выписки ЕГРН либо свидетельства и регистрации прав собственности.
- Подписи представителя кредитной организации и заемщика.
Внешний вид ничем не регламентирован. Эта бумага выглядит по-разному даже в одном и том же учреждении. Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке, решает банк. Несмотря на определенную свободу в ее оформлении, именно закладной отдается предпочтение, если сведения, указанные в ней, противоречат другим бумагам.
Права и обязанности сторон согласно договору
Стороны должны выполнять все требования по договору. При его заключении оговариваются особые условия, если их исполнение не противоречит законодательству.
Права залогодателя
Права залогодателя гораздо шире. Фактически он является собственником недвижимости вплоть до выплаты последнего взноса. При нарушении условий заемщиком, он вправе вернуть себе объект. Даже если нарушений нет, финансовая организация может его перепродать или произвести другое действие. Воспрепятствовать этому можно лишь на основании соглашения, если в нем указаны условия, не позволяющие произвести такой маневр. По закону лицо, взявшее кредит, должно быть уведомлено о подобных решениях письмом, по электронной почте либо другим способом.
Права залогодержателя
Залогодержатель вправе проводить следующие операции с имуществом.
Переуступка прав
Для плательщика подобное решение не имеет никаких последствий - меняется лишь реквизиты для очередного платежа. Иногда возникают сложности с проведением некоторых операций, поскольку новый правообладатель отказывается их выполнять. Основанием служит то, что не он заключал сделку, и его устраивают не все условия. Согласно действующему законодательству, новый владелец не имеет право менять эти условия. Если возникают подобные проблемы - это повод обратиться в суд.
Также возможен обмен, при котором банки обмениваются залогами. Обычно операция производится с доплатой, если стоимость объектов отличается. Целью в этом случае является получение доплаты.
Частичная продажа
Организация проводит данную операцию для разового получения денежных средств. Она продает часть кредита другому банку и переводит ему часть платежей, которые получает по ипотеке. Такая сделка производится без участия заемщика. Реквизиты меняются не всегда, а только по взаимному одобрению сторон. Изменения происходят на определенный период либо до полного погашения.
Оформление эмиссионных бумаг
Это ценные бумаги, позволяющие разделить сумму договора на несколько частей для их продажи, обмена или совершения других операций. Покупателем может стать не только юридическое, но и частное лицо.
Как оформляется закладная на квартиру по ипотеке
Оформление происходит при подписании соглашения. Понадобится заплатить госпошлину на регистрацию прав собственности. Для физического лица сумма составит 2 000 рублей, для организации - 220 000 руб. Бумаги заполняет менеджер, клиент ставит подпись.
Стандартный пакет документов
- Паспорт гражданина РФ с пропиской
- Квитанция об оплате госпошлины
- Правоустанавливающие документы - выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
- Акт приемки-передачи для новостроек
- Кадастровый паспорт
- Копии поэтажного плана БТИ
- и страхования имущества
- Оценка недвижимости, проведенная экспертом с учетом средней рыночной цены
- Брачное свидетельство (для лиц, состоящих в браке).
Пакет подается в Росреестр в отделение по месту жительства либо в любое другое. Росреестр выдаст банку оформленную закладную, а его клиенту - выписку из реестра, где будет указан вид обременения. Ждать придется от одного до пяти рабочих дней. Банк обязан выдать своему клиенту дубликат. Оригинал должен храниться у правообладателя. Услуга является бесплатной.
Можно также обратиться в МФЦ. В этом случае срок ожидания составит от семи до десяти рабочих дней.
С лета 2018 года оформить бумаги можно на сайте Росреестра, заполнив специальную форму. Для их заверения используются электронные подписи сторон.
Как провести оценку квартиры для закладной
Это один из документов, необходимых для регистрации. Он выдается экспертом после обследования объекта. В качестве оценщиков выступают организации либо специалисты, имеющие соответствующую лицензию. Действуют они по договору.
Необходимые документы
- Паспорт заемщика
- Правоустанавливающие документы
- Техпаспорт, кадастровый паспорт, а также поэтажный план БТИ.
На основании этого списка и обследования объекта оставляется отчет.
Отчет по оценке
- Общий метраж, а также параметры жилой и нежилой зоны. Фиксируется высота потолков.
- Информацию по - указывается их количество, метраж, техническое состояние, наличие остекления.
- Сведения об окнах - их размерах, состоянии, а также о возможности изменения их площади при перепланировке. Не менее важен вид, открывающийся из окон.
- Состояние и расположение коммуникаций и инженерных сетей. В отчете должна быть информация о том, когда был проведен капитальный ремонт, есть ли в нем необходимость сейчас.
- Расхождения с поэтажным планом БТИ. Вносятся данные о переустройствах и перепланировках.
В отчете указываются данные о здании, в котором находится квартира: год постройки, этажность, количество подъездов, материал, из которого построено здание, состояние стен, перекрытий, фасада и подъездов, необходимость капремонта.
При осмотре и анализе составляется таблица о техническом состоянии постройки, содержащая данные о недопустимых дефектах, которые следует срочно устранить. Указывается возможность и необходимость проведения . Если дом относится к категории ветхих и аварийных, это также фиксируется.
Отчет отображает информацию о районе и территории, где расположен дом:
- Удаленность от метро, остановок общественного транспорта.
- Расположение небольших улиц и крупных магистралей, их загруженность. При наличии пробок цена может упасть.
- Возможность подъезда для владельца собственного автомобиля.
- Средняя цена на недвижимость в районе.
- Инфраструктура - наличие и удаленность магазинов, учреждений, школ, детских садов, парков и т. д.
- Общие данные прилегающей территории - особое внимание уделяется двору, подъездным путям, детским площадкам.
К отчету прилагаются цветные снимки.
Оценка занимает от одного до трех дней. Стоит услуга в среднем от 2 000 до 5 000 рублей. Цена зависит от сложности работ и расположения здания.
Можно ли делать перепланировку и переустройство
Может ли помешать перепланировка квартиры оформлению закладной? В первую очередь это зависит от того, была ли она проведена законно. может помешать, притом очень серьезно. Более того, в этом случае жилье можно потерять. Если перепланировку только предстоит провести, необходимо согласие банка. Чтобы узнать, существует ли такая возможность, нужно изучить договор. Не исключено, что он включает в себя пункт, запрещающий подобные мероприятия. Отменить его в большинстве случаев невозможно. При отсутствии такого пункта есть шанс получить согласие. Обычно его дают, если прошло более полу года с момента подписания соглашения и у заемщика нет просроченных платежей и других нарушений.
Организация, давая согласие, берет на себя определенный риск. При проведении ремонтно-технических работ может произойти все что угодно. Это зависит не только от состояния конструкций и коммуникаций, но также и от квалификации персонала. Большую роль играет человеческий фактор. Даже опытный специалист способен допустить серьезную ошибку, которая приведет к серьезным тратам на восстановление. Чтобы компенсировать возможные потери, банки берут комиссию при оформлении положительного решения. Сумма составляет приблизительно 5 000 рублей.
Чтобы получить согласие, сначала необходимо обратиться в страховую кампанию. Получив от нее положительный ответ, его нужно направить залогодержателю вместе с заявлением на или переустройство.
Для получения разрешения придется предоставить проектную документацию, необходимую для согласования в Жилищной инспекции или других органах, занимающихся этим вопросом.
Перепланировкой считаются изменения конфигурации помещений, обозначенной на плане БТИ. Если на плане отмечен стенной шкаф, его снос подлежит согласованию. К переустройству относятся установка, перенос или замена инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, которые необходимо внести в техпаспорт жилья. Проект нужен только в этих двух случаях. При незначительных изменениях составляется эскиз от руки. Утверждать в инстанциях его не нужно.
Есть целый ряд изменений, которые согласовать не удастся. Например, нельзя прокладывать штрабы в плитах и межпанельных швах, расширять санузел за счет жилых комнат, переносить радиатор на балкон или лоджию. Список довольно большой. Ограничения устанавливает местное законодательство. Так, например, в столице действует постановление Правительства Москвы № 508-ПП.
Заниматься составлением проекта имеют право только инжиниринговые фирмы с допуском СРО. Чем сложнее работы, тем сложнее будет получить согласие. Скорее всего, банк будет настаивать на выезде специалиста для оценки стоимости объекта после проведения всех запланированных работ.
Что делать с закладной после погашения ипотеки
После того как заемщик полностью погасит задолженность перед банком, где находится закладная на квартиру при ипотеке, его обязательства считаются выполненными. Ему выдается справка об отсутствии задолженности. С этого момента закладная перестает действовать и переходит к заемщику с пометкой о полном погашении кредита. На ней должны стоять печать организации и подпись доверенного лица. Возврат происходит в течение одного месяца. Затем бумагу вместе со справкой нужно отнести в Росреестр, регистрирующий права собственности на недвижимость. Обратиться туда можно и через МФЦ. Росреестр выдаст выписку об отсутствии обременения.
Как восстановить документ при утере
Как и любую вещь, ценную бумагу можно потерять. В этом случае ее потребуется восстановить либо самостоятельно, оформив дубликат в государственной инстанции, либо с помощью банка. Во втором случае появляется риск получить документ с несанкционированными исправлениями. Чтобы застраховать себя от мошенничества, лучше обратиться к юристам.
- Материал подготовил: Артем Филимонов
