Как продать жилье если. Обучение мастерству быстро продать свою квартиру. Как правильно написать объявление о продаже недвижимости
Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, таким вопросом задаются все граждане, решившие продать свою недвижимость. Обман при заключении сделок купли-продажи недвижимости нередкость, и в силу того, что сумма в таких договорах обычно фигурирует достаточно крупная, афера может быть тщательно подготовлена.
Как правильно продать квартиру самостоятельно, чтобы не обманули? Когда нет желания или средств, чтобы обратиться в риелторскую фирму, можно продать квартиру или иное жилое помещение самому. К этому делу нужно подойти грамотно, и быть готовым изучать законодательство.
Продавать квартиру владельцу, без помощи людей, которые имеют опыт в данной сфере и знают многие уловки мошенников, трудно. Но есть и плюсы, среди них:
- возможность контролировать процесс продажи на любой стадии;
- экономия денег, которые пришлось бы заплатить за услуги специалиста;
- после удачной продажи квартиры у гражданина появится опыт в таком деле, который поможет ему в дальнейшем в подобных ситуациях.
Несмотря на наличие плюсов, минусов для неподготовленного человека, все же больше. Поэтому для самостоятельной продажи необходимо тщательно подготовиться. Также нужно учитывать и тот момент, что это будет занимать много времени и потребует от лица правовых знаний в такой области, хотя бы в минимальном размере.
Можно также попробовать обратиться к знакомым, которые недавно занимались продажей жилого помещения. Следует также узнать о случаях мошенничества за последнее время, которые произошли в регионе нахождения продаваемой квартиры. В этом смогут помочь печатные издания и новостные программы.
Основные этапы продажи квартиры:
- подготовка объекта и сбор обязательной документации;
- поиск покупателя;
- предварительный договор и расчет за недвижимость;
- заключение договора и его регистрация.
На каждом из этапов совершения продажи недвижимости необходимо следовать нормам закона и проявлять осторожность, чтобы вас никто не обманул. Следование этим правилам поможет без лишних трудностей продать имущество и не остаться без денежных средств.
Подготовка объекта
- отсутствие задолженности по коммунальным платежам – если в дальнейшем выяснится, что долг есть, то этап регистрации такой договор не пройдет;
- желание других собственников квартиры ее приобрести (если они имеются) – у них по закону есть право преемства в покупке остальной части квартиры.
Подготовка документов по продаваемой квартире является одним из важных этапов в процессе продажи недвижимого имущества. Именно правильность сбора пакета бумаг сможет повлиять в дальнейшем на быстроту оформления и регистрации сделки. Если документы будут подготовлены небрежно, некоторые будут отсутствовать или возникнет другая проблема, то придется собирать и подавать их заново.
Важно! При подготовке необходимо учесть сроки выдачи бумаг органами, а также сроки их действия. Нецелесообразно брать сначала документ, который действует не больше месяца, а потом получать бумагу со сроком действия в три месяца, лучше сделать наоборот.
Поэтому стоит сначала составить список документов и обозначить, какие из них необходимо получить в первую очередь, а какие в последнюю очередь.
Перед подачей их в регистрирующий орган нужно тщательно проверить их на правильность заполнения. Договор купли-продажи должен содержать точно такие же данные о жилом помещении, которые указаны в технических бумагах на нее. В случае ошибки, в регистрации специалистом будет отказано.
Необходимые документы
Все бумаги нужно заполнить без ошибок, разборчивым почерком и без помарок. В обязательном порядке должны быть указаны только достоверные сведения.
Документы, которые необходимы для продажи квартиры:
- Свидетельство о праве собственности на недвижимый объект.
- Паспорт каждого из граждан, который является участником сделки.
- Технические бумаги на квартиру.
- Выписка из домовой книги, содержащая сведения о лицах, которые прописаны в жилом помещении. Именно ее не имеет смысла заказывать заранее, так как она имеет короткий срок действия. Ее рекомендуется брать незадолго до регистрации сделки.
- Бумага об отсутствии задолженности за помещение.
- Свидетельство о появлении детей на свет – когда они есть.
- Свидетельство о заключении брака и письменное согласие на совершение продажи от супруга, заверенное у нотариуса – если продавец состоит в официально зарегистрированном браке.
- Разрешение от работника органов опеки и попечительства – если владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо.
Могут потребоваться и иные документы, в зависимости от конкретных условий. Более точный список документов в определенной ситуации может быть уточнен у работника органа Росреестра. Покупать квартиру всегда проще, если из нее уже выписаны все зарегистрированные лица, поэтому нужно заняться выпиской всех из продаваемого жилья. Их в любом случае придется выписывать, поэтому лучше это сделать заранее.
Поиск покупателя и предварительный договор
Для поиска покупателей необходимо подать объявление о продаже квартиры. Это можно сделать:
- обратившись в местную газету;
- поместив объявление на сайте в интернете;
- развесив распечатанные объявления по району или городу.
После того, как потенциальный покупатель был найден, нужно обсудить вопросы по квартире. Отвечать на все вопросы потенциально будущего владельца нужно честно, не утаивая важные детали. Ни в коем случае нельзя выставлять квартиру только в положительном свете, все негативные нюансы должны быть озвучены.
Далее стороны обсуждают необходимость и возможность заключения предварительного договора, который будет регулировать продажу имущества. Этот документ дает гарантию того, что потенциальный хозяин не поменяет свое решение и купит квартиру. Для покупателя это является гарантией, чтобы недвижимость не купили иные лица, пока он готовится к покупке.
В предварительном договоре также указывается факт передачи аванса или задатка от покупателя к продавцу. Именно на денежных обязательствах, после этого момента, будет держаться заключенный договор. В случае, когда одна из сторон нарушит предварительную договоренность, последуют определенные последствия, которые будут иметь материальный характер.
Вместо предварительного договора может быть заключено соглашение о внесении аванса или задатка. Между этими двумя понятиями имеется существенная разница, которую обязательно нужно учесть. Например, при несовершении дальнейшей покупки недвижимости по вине покупателя, внесенные денежные средства по задатку, остаются у продавца.
Эти документы могут быть заключены в произвольной форме, но обязательно должны содержать основную информацию о сторонах, которые ее заключают. Также должен быть указан предмет, в отношении которого заключается предварительный договор, и сумма внесенного аванса или задатка.
Расчет и регистрация договора
Расчет при подписании договора купли-продажи может быть произведен в момент заключения договора или при подписании акта приема-передачи недвижимого имущества. Оплата может производиться в безналичном виде и в наличном. Продавцу стоит внимательно рассмотреть форму передачи денежных средств и обдумать, какая именно будет безопаснее конкретно для него.
Как безопасно получить оплату за проданную квартиру? При самостоятельной продаже жилого помещения будет безопаснее воспользоваться банковской ячейкой для передачи денежных средств. Именно такой способ становится наиболее популярным, он может служить гарантией получения денег для продавца, а также приобретения права собственности новым владельцем.
Договор купли-продажи недвижимости нужно заключать в письменной форме, также он обязательно заверяется у нотариуса. В случае с самостоятельной продажей, а также за неимением опыты продажи недвижимого имущества, лучше доверить составление такого договора нотариусу или записаться на консультацию, где можно будет задать все интересующие вопросы по документу.
В таком договоре обязательно должны быть:
- реквизиты участников сделки;
- стоимость продаваемой квартиры;
- адрес, по которому располагается недвижимое имущество, и его характеристики (согласно технической документации);
- метод и время, когда деньги должны быть переданы продавцу;
- срок, в который покупатель должен получить квартиру;
- распределение денежных средств на оформление совершаемой сделки;
- порядок подписания акта приема-передачи.
После того, как договор будет проверен и подписан сторонами, сделку необходимо зарегистрировать. После того, как будет проведена проверка поданных документов сотрудником Росреестра, и сделка будет зарегистрирована, можно приступать к расчету и передаче имущества.
Передача недвижимости будет осуществляться на основании подписания документа передачи объекта новому хозяину. Такая бумага составляется в двух экземплярах и остается у каждой из сторон сделки.
При продаже квартиры для продавца моментом обмана может быть именно передача денежных средств за проданное имущество. Аренда банковской ячейки в банке для передачи денег за квартиру, на данный момент, является наиболее безопасным для всех сторон сделки.
Но, чтобы быть полностью уверенным в безопасности, нужно обязательно иметь представление о таком способе оплаты по договору купли-продажи. Аккуратным нужно быть:
- При закладке денежных средств. Банки предоставляют право самостоятельной проверки купюр стороной и предлагают возможность воспользоваться услугами кассира. Лучше воспользоваться услугами специалиста, даже, несмотря на то, что за это нужно будет заплатить. Потерять, в случае неподлинности купюр, продавец может намного больше.
Если возможности нанять кассира на проверку денег нет, то можно воспользоваться специальной машинкой для проверки купюр, которую банк должен предложить клиенту.
- Обозначить в договоре аренды, когда именно и при каких условиях заканчивается доступ к ячейке покупателя и разрешается доступ продавцу. Соблюдение этих сроков является гарантией сохранения денег от мошеннических действий.
- Фальшивая доверенность. В соглашении о пользовании банковской ячейкой лучше указывать только те стороны, которые являются продавцом и покупателем по договору. Если участвует доверенное лицо, то необходимо тщательно проверить подлинность доверенности и ее сроки действия.
При пользовании таким методом обязательно подписывается соглашение о пользовании ячейкой. Именно оно и регулирует доступ и иные условия совершения действий по отношению к содержимому ячейки.
Обман при продаже квартиры
Для продавца самым опасным моментом при заключении сделки является передача денежных средств. Поэтому нужно быть осторожнее именно на этом этапе. Например, при пользовании ячейкой у продавца есть около 10 дней для того, чтобы забрать деньги. Лучше никому не сообщать, когда и куда вы идете, если вы планируете забрать деньги наличкой. Банки предоставляют возможность перевода денег на банковский счет лица.
Важные моменты, на которые нужно обратить внимание:
- Узнайте, как можно больше информации о гражданине, с которым планируете подписывать договор;
- если есть сомнения в платежеспособности покупателя и в его честности, то лучше не терять время, а продолжить поиски будущего владельца квартиры;
- если вы думаете, что гражданин вас обманывает на любом этапе сделки, не торопитесь, подумайте несколько дней, если есть возможность, возьмите консультацию юриста;
Народные приметы подскажут, как быстрее продать квартиру. Даже если вы не слишком верите в приметы, стоит попробовать, ведь прибыль от скорейшей продажи очевидна. По приметам, если вы планируете продавать жилье, лучше это делать быстро. Затяжные продажи снижают удачу и везение человека. Посмотрите на несчастные рублевские особняки, понемногу ветшающие и осыпающиеся скверно замешанным бетоном на шикарные ковры, когда-то заказанные по индивидуальному дизайну из новейших коллекций.
Их ведь можно было продать быстро, но владельцы решили, что «деньги — неважно» и вообще для обеспеченных людей не стоит волноваться о таких пустяках. В результате дома медленно рассыпаются, владельцы теряют деньги, покупатели не торопятся, тем более, что все недочеты скоробогатого жилья становятся очевидны — ванны засоряются, обои выцветают, дизайны утрачивают актуальность. Рассмотрим, как не повторить очевидных ошибок.
Очень часто приходится продавать жилье, на котором лежит отпечаток личности владельца. Это не всегда элитные шкафчики. Чаще это груды тряпья и старая мебель, заставляющая покупателя думать о нищете, смерти, болезнях. На таких квартирах лежит печальная и безжизненная аура. Положение могут немного спасти растения на окнах, но лучше, если вы найдете способ вывезти старый хлам и расчистить площадь.
- Некоторые боятся вывести домового вместе с хламом. Действительно, это было бы обидно. Существуют признаки наличия домового – это свежий запах в доме, даже в шкафах отсутствует пыль и затхлость, на стенах и потолках никогда не образуется плесень. Дом с домовым всегда уютен, хочется усесться в кресло с хорошей книгой, приготовить что-то вкусное на кухне. Квартиру или дом с домовым вы и сами не захотите продавать – такой дом приносит удачу и после продажи удача переходит к новому владельцу вместе с домовым.
- Если вы убедились, что домашних духов не наблюдается, придется сделать их работу самостоятельно. Уберите грязь, плесень, используйте приятные и нейтральные ароматизаторы – ваниль, шоколад, апельсин. Не используйте ароматические восточные палочки – у них слишком резкий запах, который отпугнет покупателя с большой долей вероятности. Натуральные продукты, качественные ароматические свечи – ваши лучшие друзья.
- Не делайте дорогой ремонт – он не окупится. После того, как вы приняли решение о продаже, действительно качественный ремонт сделать не получится, это напрямую связано с энергетикой решения. Покрасьте стены, почините проводку, наладьте сантехнику, вставьте окна. Двери можно не менять. На кухне обязательно должна быть установленная раковина – это сильно влияет на чистоту энергетических потоков в доме. Обязательно должно быть два разных источника чистой воды.
- Поместите на подоконниках неприхотливые и нетребовательные к частому поливу растения – декабрист, традесканцию, герань. Растения сделают помещение более привлекательным и устранят следы негатива.
- Встречая возможных покупателей, наступите на порог. Так вы подтверждаете собственность. Это придаст больший вес вашим словам. Если кто-то из входящих наступает на порог – опасайтесь подвоха с этой стороны.
Как запах влияет на энергетику дома
От запаха в доме зависит атмосфера заключения сделки и сама возможность ее заключения.
- Апельсин, цитрусовые – продажа пройдет быстро и без запинок, но в квартире все должно быть идеально – никаких потекших кранов, пятен на стенах, отваливающихся обоев, выгоревших мест «тут когда-то стоял диван». Старую мебель, за исключением встроенной, нужно вывезти до первого смотрового визита покупателя. Двери, арки, защелки на окнах – все должно быть в полном порядке. Торгуйтесь, основываясь на мелочах, грозите снять москитные сетки, удобные раковины – то, что можно вывезти без особого ущерба.
- Кофе – продавца попытаются обмануть. Не по злому умыслу, просто из азарта и желания поторговаться. Если вы не слишком любите торг, настроены на быструю продажу – не используйте кофейные запахи. Кофе вызывает сильное желание покупки, обладания имуществом. При этом активизируется и желание прогнать продавца уже со своей территории.
- Шоколад, ваниль – теплая, уютная атмосфера, долгие переговоры, хорошие отношения, возможные проблемы со сроками платежей. Вы ведь чудесные люди, можете войти в положение и немного потерпеть?
- Запах свежего хлеба – для заключения быстрой сделки вам стоит иметь под рукой юриста, который возьмет на себя быстрые, но достаточно тяжелые переговоры.
- Сладкий грушевый аромат один из самых благоприятных для качественной крупной сделки. Он незаметно расслабляет, настраивает на позитивный лад, заставляет снисходительно относиться к мелким недочетам.
- В туалете и ванной обеспечьте легкий свежий запах, ментол, морской бриз.
- Древесные ароматы подходят для помещений с дорогой отделкой. Запахи не должны быть навязчивыми и резкими. Должно казаться, что это естественный аромат дома.
Что нельзя делать, если вы хотите быстро продать квартиру, дом, строение
- Нельзя приходить одновременно с покупателем или заставлять его ждать. Вы должны приехать заранее.
- Ничего не передавайте через порог и не принимайте, даже если это стопки денег. Сделайте полшага, чтобы оказаться на одной стороне с передающим.
- Не здоровайтесь и не прощайтесь через порог.
- Никому не передавайте ключи от помещения до завершения сделки. Даже если вы оставили голые стены, выносить нечего, риэлтор уверяет, что так удобнее, что он сможет устроить больше показов, располагая ключами, что все так делают и это распространенная практика. Отдавать ключи – плохая примета.
- Совсем неплохо спрятать под напольное покрытие в прихожей горсть мелочи – на удачу.
- Если потенциальные покупатели ушли, а затем вернулись – не открывайте сразу. Заставьте подождать хотя бы полминуты.
- Не снимайте, не разрушайте ласточкины гнезда, если они есть на доме. Ласточки приносят удачу, разрушение гнезд грозит бедой нынешнему владельцу – то есть вам.
Заключение
Быстро продать квартиру, ориентируясь на народные приметы – вполне реальная задача. Но любая прикладная магия требует реальных усилий и подготовки. Расставить букетики на столиках, убрать пыль и грязь, добиться сияния кафеля и сантехники, повесить свежие мягкие полотенца – вполне посильная задача.
Чтобы продать квартиру, а не просто заниматься процессом продажи, нужно правильно определиться с ее стоимостью. Для того,чтобы продать квартиру быстро, цену устанавливают на уровне цены аналогичных квартир региона, чтобы продать очень срочно, назначают самую низкую стоимость на рынке предложений определенного сегмента. Далее надо провести комплекс мероприятий для поиска покупателя.
- Размещение рекламы в специализированных изданиях. Она должна выходить регулярно, быть достаточно заметной по форме, ее содержание должно вызывать у потенциального покупателя желание позвонить, еще лучше – прийти на переговоры.
- Расклейка объявлений работает вполне эффективно, поскольку многие в своих поисках по старинке ориентируются не на интернет, а на доски объявлений.
- Присутствие информации о вашей недвижимости во всемирной сети обязательно. Объявление должно включать планировку, фотографии, видеоролик.
- Размещение баннера на фасаде дома хорошо помогает в поиске выгодного и реального покупателя.
- Распространение рекламных буклетов и листовок.
- Наработанная база покупателей – самое мощное средство продажи, доступное, скорее специалистам.
Как заинтересовать покупателя?
Найти покупателя – полдела, важно уметь его заинтересовать. Иногда продавец так ведет переговоры, что просто отпугивает претендентов. Чтобы знать, как продать квартиру, очень важно приобрести некоторые навыки ведения переговоров. Вот несколько правил эффективной презентации объекта продажи:
- выяснить потребности покупателя, то есть именно то, что важно для него;
- признавать недостатки объекта, превратив их их в преимущества (например, окна во двор – можно комфортно выспаться);
- при любых обстоятельствах оставаться спокойным и уверенным, а также доброжелательным даже при некорректных замечаниях по поводу дефектов квартиры;
- владеть техническими и юридическими вопросами, касающимися вашего объекта продажи;
- обсудить впечатления и мнение покупателя, оставить ему презентационные материалы, наметить с ним дальнейшие совместные действия;
- перед началом продажи принять решение о самостоятельном выполнении всех перечисленных этапов или привлечении профессионалов.
Основные факторы, влияющие на продажу недвижимости
- владелец хорошо подготовлен к продаже;
- объект часто показывают реальным покупателям – риелторы выбирают квартиры, чаще всего попадающиеся на глаза: именно эти объекты воспринимаются как новые поступления;
- покупатель из 7 — 10 предложенных вариантов выбирает не самый подходящий по параметрам объект, а тот, который оставил у него самое приятное впечатление;
- мало просто презентовать квартиру – надо делать это так, чтобы осталось у покупателя максимально благоприятное мнение как о квартире, так и о владельце – покупатель должен буквально влюбиться в вашу квартиру.
Этапы продажи квартиры самостоятельно
Как вести переговоры, чтобы продать квартиру быстро и дорого? Главная позиция продавца на переговорах: моя квартира самая лучшая для этого покупателя, просто он об этом еще не в курсе. Чтобы продать квартиру, одного желания мало, надо предпринимать еще и активные действия:
- подготовка к продаже;
- реклама и продвижение своего объявления на рынке недвижимости;
- презентация и показ своего объекта;
- переговоры, в том числе и о цене.
Подготовка к продаже
Важно знать не только параметры объекта и вид, в котором он находится, но и состояние, в котором находятся документы. Первое – проверить документы, подтверждающие ваше право на эту собственность, иногда на финальной стадии обнаруживаются какие-то недочеты или нехватка каких-то бумаг. Примерный список:
- договор купли-продажи или документы его заменяющие (решение суда, приватизация);
- технический паспорт;
- свидетельство о подтверждении права собственности;
- документы о семейном статусе и согласии всех собственников на продажу квартиры, заверенные нотариусом;
- разрешение опекунского совета (если в квартире прописаны несовершеннолетние совладельцы жилья);
- справка с ЖЭУ об отсутствии задолженности за квартиру;
- выписка их домовой книги о прописанных жильцах;
- отчет о рыночной стоимости (для ипотечных квартир);
- паспорт.
С учетом нашей бюрократической системы некоторые документы могут готовить полгода, и не всякий, даже реальный, покупатель проявит желание ждать, пока вы приведете документы в порядок. Если покупатель и не откажется от сделки, то в цене уж точно придется уступить.
Грамотная реклама и продвижение
Если решили осилить этот этап самостоятельно, надо:
- знать популярные для покупателя квартир газеты и журналы;
- знать интернет-ресурсы, которые активно посещают покупатели;
- уметь составлять короткие объявления (длинные – проще, но неэффективно);
- уметь управлять спросом на свой объект (где и с какой периодичностью размещать информацию, чтобы реклама была эффективной). Тезис «чем больше – тем лучше» здесь не работает: можно затратить на рекламу значительные средства и не получить ожидаемого результата;
- понимать объективную стоимость вашей квартиры и не строить иллюзий. Все понимают, что никогда нельзя будет продать дороже аналогичной по площади в .
- главный ресурс – время, которое надо потратить на этот объем работы;
Презентация квартиры
Если на этапе рекламы от продавца зависит не так уж и много: поместил информацию и ждет, то на этапе переговоров можно сделать очень много, чтобы ускорить продажу квартиры. Сначала определяемся с ценой в трех вариантах – минимальная, приемлемая и максимальная. Максимальная – с ориентиром на рынок недвижимости, та, которую в объявлении указываете, минимальная цена – та, за которую можно продать квартиру, если она год находится в состоянии продажи, приемлемая цена – их среднее арифметическое. Это нужно для правильного торга.
Нужно подготовиться к презентации: провести репетицию, озвучив вслух возможные вопросы покупателя (в том числе и неудобные). Тогда на переговорах будете чувствовать себя уверенно. При появлении клиента важно расположить его к себе – не спешите рассказывать о квартире: поздоровайтесь, познакомьтесь, поговорите минуту на отвлеченные темы.
Не начинайте презентацию, пока прямо об этом не попросят. Первый вопрос после этого: «С чего вы хотите начать?» поможет узнать предпочтения покупателя и сориентировать в акцентах, которые нужно расставить при показе. Если он говорит о спальне – его скрытый интерес будет отдых и покой; начинает с зала – гостеприимство, общение, престиж, статусность; начинает с кухни – домовитость, уют; с ванной, туалета – высокие требования к чистоте; с балкона – соседи, простор, окружение. Проводить экскурсию надо с короткими комментариями, задавая вопросы покупателю о том, зачем он покупает квартиру. Рассказывайте не о преимуществах ремонта, а о том, какую выгоду – безопасность, комфорт, удобство – получит новый владелец вашей квартиры.
Кстати, профессиональные брокеры многочисленных агенств, выкупающие квартиры в срочном порядке, советуют благоустраивать перед продажей квартиру по минимуму. Особенно, если нужно быстро продать квартиру в Москве не элитную, а из вторичного жилого фонда в обычном состоянии. Потратив солидные суммы на ремонт, при продаже вернуть их нереально, поэтому достаточно освежить объект, переклеив новые дешевые обои и подкрасив облупившиеся окна и двери.
Правила торга
Первое правило: никогда до презентации не говорить о цене, даже если об этом спрашивают. Стоит предложить сначала осмотреть «кота в мешке».
Как называть цену? Уверенно и твердо, без сомнений в ее обоснованности. При вопросах типа «сколько готовы уступить», надо обусловить уступку, связав ее с каким-то требованием: «Это будет зависеть от того, как быстро будет подписан договор, когда нам нужно освободить квартиру и т.п.». Чтобы узнать исходную позицию покупателя, уместен и встречный вопрос: «Сколько вы готовы дать за эту квартиру?». Если вынуждают называть цену, обозначить скидку и сразу узнавать цену, приемлемую для покупателя. Если вы называете цену, а покупатель не назвал свою, торг не имеет смысла. Торговаться нужно, называя скидку в середине диапазона между начальной ценой и приемлемой. Так каждая уступка будет меньше предыдущей, не создавая иллюзии, что торг может быть до бесконечности. Уступки надо делать с трудом, делая большие паузы, комментируя каждую цену как финальную. Активные скидки вызывают сомнения типа «в чем здесь подвох», реального покупателя может оттолкнуть как жесткая позиция, так и быстрые уступки.
Не удивляйтесь, если по вашему объявлению звонить будут, прежде всего, агенты с предложениями о сотрудничестве. Если попался хороший риелтор, он, в любом случае выполнит эту работу лучше, подскажет как правильно взять предоплату и оплату, проверив деньги и обеспечив безопасность, и, вообще согласовать условия предстоящей сделки. Но если хотите продать квартиру быстро и дорого (квартира без посредников) , надо приобрести некоторые навыки. Придется самостоятельно составить договор, оформить передачу денег грамотно и безопасно, договорившись в Регцентре о регистрации сделки. Предварительно надо подготовить и проверить юридическую силу пакета документов для продажи, проверив все возможные ошибки.
Могут приходить не только реальные покупатели, но и праздношатающиеся, а также клиенты «с топором», чтобы получить информацию, какой суммой вы будете в недалекой перспективе обладать. Если человек продает квартиру, это может означать, что у него в жизни что-то происходит: свадьба, развод, рождение ребенка, похороны. Далеко не всегда в таких ситуациях он может быть полностью адекватным для самостоятельных сделок такого уровня. Иногда солидные агентства предлагают бесплатное и бессрочное гарантийное обслуживание с юридической помощью на случай послепродажных инцидентов.
Потратив силы, время и нервы, приобретаете бесценный опыт, который поможет стать не только самому себе риелтером, а, возможно, и частным маклером. Удачной продажи!
Кризисные явления не могли не отразиться на рынке жилой недвижимости, и многим кажется, что быстро и выгодно продать квартиру в настоящее время уже нереально. Однако жизнь диктует свои правила, и может сложиться такая ситуация, что срочная реализация недвижимости – единственный выход в условиях пошатнувшейся финансовой стабильности.
Спешка и суетливость может стать только препятствием, желательно действовать спокойно и в соответствии с несложным алгоритмом, однако прилагать максимум усилий. В рамках настоящей статьи мы поговорим о том как быстро продать квартиру, а также о некоторых хитростях и нюансах, которые можно для этого использовать.
Вопрос цены: не продешевить, но и не отпугнуть покупателей
Первое, что необходимо сделать – определиться с итоговой ценой, по которой будет продаваться квартира, при этом стоит предусмотреть и некоторую скидку, которая должна стать дополнительным стимулом для покупателя. Слишком сильно снижать цену не следует, так как чрезмерная привлекательность цены может показаться подозрительной – оптимальным будет среднерыночный вариант на день публикации объявления.
Чтобы понять, какую цену указать в объявлении, стоит ориентироваться на мнение тех, чьи знания можно считать экспертными , естественно, речь в этом случае не идет о наполовину интуитивных познаниях друзей/знакомых/соседей, которые в своей профессиональной деятельности не сталкиваются с рынком жилья. Можно обратиться к риелторам, и они не только рассчитают стоимость, но и помогут продать жилье за эту цену. Еще более профессионально действуют специализированные оценочные компании, которые представят отчет с полным обоснованием стоимости. Но, естественно, подобные организации потребуют оплату за свои услуги.
Для определения средней цены нужно выписать контакты продавцов такой недвижимости с сайтов или газет, обзвонить их всех, побеседовать лично. Это поможет исключить из выборки предложения с заниженной ценой, публикуемые, чаще всего, риелторами, которые таким способом пытаются влиять на продавцов жилья. Можно также воспользоваться услугами специализированных ресурсов, которые располагают онлайн-калькуляторами, позволяющими узнать примерный ценовой диапазон.
Уж точно не стоит также начинать продажу с максимального ценника в расчете на то, что потом можно будет постепенно снижать стоимость. Покупатели тоже изучают рынок, и скорее всего завышенная ставка отпугнет тех, кто мог бы быстро купить квартиру, что, собственно, в корне противоречит поставленной задаче.
Товар во всей красе: фото имеет значение
После того, как цена определена, пора переходить к активным действиям, направленным на продажу, для чего следует задействовать все доступные ресурсы: специализированные сайты, социальные сети, периодику и так далее. Но для начала надо правильно сфотографировать жилье, выбирая наиболее презентабельные ракурсы. Если недвижимость дорогая, возможно, имеет смысл пригасить профессионального фотографа, который выполнит качественную интерьерную съемку.
Но даже при продаже комнаты в коммуналке снимки должны быть привлекательными. Специалисты рекомендуют первоначально убрать все лишнее – вещи на креслах, хлам по углам, вынести лишние стулья и всякую старую технику (вроде валяющегося без дела пылесоса). Вообще, чем менее загроможденными будут помещения на фото, тем лучше.
Подробному описанию недвижимости тоже надо уделить внимание, даже если кажется, что на фотографии все и так видно. Важно не забыть указать тип дома, этажность, параметры квартиры, взаимное расположение и площадь, в общем - все, что интересует покупателя в первую очередь. Мутные фотографии и неполные данные – серьезный тормоз на пути к быстрой продаже.
Подготовка предложения: поиск преимуществ
Стоит подумать о тех особенностях жилья, которые будут восприняты потенциальными покупателями как явные плюсы , именно на них стоит акцентировать внимание при общении с теми, кто заинтересован в покупке. Это может быть близость к метро или к привлекательной природной зоне, изумительный вид из окна, просторный утепленный балкон или, например, налаженная система кондиционирования. Все эти преимущества надо перечислить в объявлении рядом с фото и техническими параметрами квартиры (этаж, площадь, количество комнат, цена и т.д.) .
Чтобы преимущества квартиры при ближайшем рассмотрении оказались действительно таковыми, стоит постараться и сделать жилье более привлекательным на вид.
Нужно посмотреть на квартиру глазами покупателя. Иногда бывает достаточно просто добавить света, чтобы квартира выглядела более презентабельно. Непременно оставьте шторы на окнах, даже если вы освобождаете жилье, готовясь к переезду. А вот полуразрушенная сантехника и следы вывороченной с корнем встроенной мебели или техники – зрелище не из приятных, и вряд ли будет способствовать формированию позитивного впечатления. Профессионалы рекомендуют если не поменять, то хотя бы помыть и подкрасить незатейливую входную дверь, а также позаботиться о «вкусных» ароматах или хотя бы отсутствии неприятных запахов.
…Хороши любые средства
Важно учесть и тот факт, что большую роль играет также состояние подъезда, этажной площадки. Конечно, никто не предлагает сделать ремонт на убогой лестничной клетке, но вынести мусор, помыть пол на этаже и вкрутить несколько лампочек однозначно стоит – особых усилий и расходов это не потребует, зато станет еще одним плюсиком. Об уборке во всех помещениях квартиры, наверное, даже напоминать не стоит - грязное жилище дорого продать не получится.
Необходимо использовать максимально возможное количество небольших уловок, которые могут повлиять на решение покупателя. Не существует какого-то гениального решения, которое поможет продать квартиру по цене выше 30% от рынка, зато можно найти множество небольших приемов, каждый из которых позволит увеличить цену (и, соответственно, шансы быстрой продажи) на 1%-3%.
Если квартира совсем в плачевном состоянии, можно поручить уборку клининговой компании, или даже сделать недорогой косметический ремонт. Ухоженная квартира в любом случае «уходит» быстрее неопрятной недвижимости аналогичного формата, предлагаемой по такой же цене.
Приятные дополнения и вопросы психологии
Квартира может продаться быстрее, если предложить покупателям какие-нибудь бонусы. Например, можно оставить покупателям что-то из мебели или бытовой техники, не требуя дополнительной платы или предложив ее по сниженной цене.
Практика (в данном случае - мировая) показывает, что гораздо быстрее продают жилье улыбающиеся, гостеприимные владельцы, располагающие к себе покупателей. Это неудивительно, ведь гораздо приятнее заключать сделку с человеком, который внушает доверие. Платят, конечно, не за улыбку, но раз это работает – почему бы не воспользоваться советом?
При этом важно правильно провести переговоры с покупателем, заранее продумав стратегию и предположив, насколько он захочет снизить цену. Стоит определить, насколько действительно можно уступить, а дальше не поддаваться на манипуляции. Кстати, покупателю вовсе не обязательно знать о вашем желании продать недвижимость как можно быстрее, это противопоказано. Ведь он, на данный момент, является единственным заинтересовавшимся, поэтому почти обязательно решит воспользоваться данным обстоятельством и будет настаивать на снижении цены.
Ответы на наиболее распространенные вопросы стоит просто выучить, а лучше – записать.
Чаще всего покупатели интересуются следующим:
Какая площадь помещений?
Все ли документы на квартиру в наличии?
Расстояние до ближайших объектов инфраструктуры (магазин, школа, аптека и так далее)
Кстати, нередко спрашивают о соседях, в частности, об их характере…
Стоит помнить, что очень часто сделки срываются, когда у продавца нет полного пакета документов , покупатель уходит, так как, во-первых, отсутствие документов – это уже как-то подозрительно, а во-вторых – он просто не хочет ждать. Так что перед тем, как пытаться ускорить процесс продажи какими-то дополнительными способами, просто необходимо заранее подготовить все документы, нужные для оформления сделки, дополнительно убедившись в том, что сделка будет юридически чистой и условия не вызовут у потенциального покупателя подозрения.
Критически важно получить письменное согласие от остальных собственников, если вдруг, по каким-то причинам, это еще не сделано. Технический паспорт и документы, подтверждающие право владения недвижимостью должны быть у вас на руках.
Если надо продать квартиру моментально
Обстоятельства, тем не менее, бывают разные, далеко не всегда есть время на поиск покупателя. Когда совсем некогда ждать продажи по установленной цене, можно продать квартиру «инвесторам», которые работают на рынке недвижимости, потеряв при этом до 30 процентов стоимости жилья. Для этого надо обратиться в более или менее крупное и уважаемое риэлтерское агентство, и жилье по сниженной цене приобретет либо сама компания, либо она предложит заключить сделку с кем-то из своих клиентов, имеющихся в базе. Оформление всей документации с полным расчетом займет не более двух недель.
Есть и более интересный вариант – сначала нужно выяснить цену, за которую можно реально продать квартиру (среднерыночная стоимость), и снизить ее на 10-15%. Риелторы сообщают, что покупателя в таком случае можно найти за семь-десять дней.
Собственный аукцион: повышение приветствуется
Имеется и несколько необычный для наших краев способ продажи недвижимости по хорошей цене, который подходит для самых заинтересованных и при этом достаточно терпеливых продавцов – реализация жилья по «принципу лучшего предложения ». Для этого надо чуть снизить цену и начать рекламировать квартиру всеми способами с указанием в объявлении, что продавец будет приветствовать лучшее предложение от покупателей, которые, в свою очередь, будут подготовлены к некоторому увеличению цены. Получается некий конкурс среди тех, кому понравилась квартиры. Это реальная возможность продать жилье быстро и в итоге без скидки, хотя, возможно, придется потратиться на массированную рекламу.
Суть в том, что указанная изначально невысокая цена сразу выделяет предложение из потока остальных объявлений, и квартира оказывается в списке предпочитаемых вариантов у максимального количества возможных покупателей. Далее остается только представить жилье в максимально выгодном свете, найти нового владельца и получить у него задаток как гарантию, что он не передумает.
Что касается этого первого взноса, его можно взять сразу после того, как достигнута устная договоренность о продаже. Для этого подписывается специальное соглашение о задатке, либо предварительный договор . Составляется этот документ в произвольной форме с обязательным указанием конечной цены и суммы задатка, а также паспортных данных настоящего и будущего владельца квартиры.
Продавать самостоятельно или через риелтора?
В нынешних условиях не стоит наивно доверять утверждениям относительно того, что даже отличная во всех отношениях квартира продастся сразу и без каких-либо усилий. Готовясь быстро продать квартиру своими силами, стоит учитывать, что придется старательно изучать рынок, заботиться о правильной подаче объявлений и посвятить решению этой задачи максимум времени. При таких условиях справиться без посредников вполне реально. Если на каком-то этапе возникнут проблемы, обратиться к профессионалам никогда не поздно, и сделка рано или поздно все равно состоится.
Когда по какой-либо причине продажа должна быть почти молниеносной, не стоит тратить время на самодеятельность – профессионалы, заинтересованные в быстром получении своего процента все сделают гораздо быстрее.
Заключение: скорость зависит от усилий
Скорость продажи во многом зависит от того, насколько активно действует сам продавец - чтобы продать недвижимость как можно быстрее, необходимо прилагать усилия и задействовать все доступные способы. Кроме того, могут быть вполне обоснованными и некоторые дополнительные расходы. Так, стоит помнить, что однокомнатные квартиры продаются легче, чем трехкомнатные, а значит, при поиске покупателя на «трешку» не стоит ограничиваться бесплатными досками объявлений и соцсетями.
Понадобится активная реклама и максимальная ценовая лояльность, публикуемые объявления надо регулярно обновлять, следя за их статусом. Если время проходит, а нет ни просмотров, ни звонков, возможно, вы на самом деле прилагаете недостаточно усилий или сделали критическую ошибку на этапе формирования цены.
Игорь Василенко
