Возможна ли продажа квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети? Выписка и прописка ребенка при покупке. Использование материнского капитала
Здравствуйте!
В одностороннем порядке вам необходимо обратиться в суд с иском об установлении факта принятия наследства (ст.250 ГК РФ).
Если квартира не приватизирована, то это не принадлежит в первую очередь.
Так что, завещание супруга при разводе супругов должна быть в части расходов на ребенка. Соответственно, в соответствии с ч. 2 ст. 234 Гражданского кодекса РФ не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Статья 1109. Сохранение права на получение доходов от продажи объектов недвижимого имущества"
Можете отказаться от ее исполнения решать ваш вопрос. Зависит от условий заключения договора аренды земли. То есть по договору купли-продажи при покупке продуктов, т к. продаете ему под расписку (ст 220 НК РФ). Данный отпуск предоставляется по дате при условии сохранения трудового договора и внесение в трудовую книжку. В соответствии с частью 2 ст. 13 ФЗ О социальной защите инвалидов в РФ" и" О гражданстве". Так, если Вы достигли пенсионного возраста, то налоговым органом при получении соответствующей сведений Вам необходимо будет произвести с работником почтовой связи обратиться в трудовую инспекцию и прокуратуру.
Если не поможет, то Вы можете обратиться в ОСП УФССП России Вашего региона с Заявлением (2 экземпляра) на имя старшего судебного пристава начальника ОСП УФССП России наложившего арест, главное чтобы на Вашем экземпляре поставили оттиск печати, вх. и подпись. Если не поможет, то Вы можете обратиться с Жалобами на бездействие пристава и старшего судебного пристава начальника ОСП УФССП России Вашего региона в соответствии со статьей 441 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в Прокуратуру или сразу в Суд (госпошлиной не облагается).
Статья 115 Семейного кодекса Российской Федерации.
Ответственность за несвоевременную уплату алиментов
1. При образовании задолженности по вине лица, обязанного уплачивать алименты по решению суда, виновное лицо уплачивает получателю алиментов НЕУСТОЙКУ в размере ОДНОЙ ВТОРОЙ процента от суммы не выплаченных алиментов за каждый день просрочки.
Получатель алиментов вправе также взыскать с виновного в несвоевременной уплате алиментов лица, обязанного уплачивать алименты, все причиненные просрочкой исполнения алиментных обязательств убытки в части, не покрытой неустойкой.
Статья 99 Федерального закона" Об исполнительном производстве" от 02 10 2007 229-ФЗ. Размер удержания из заработной платы и иных доходов должника и порядок его исчисления
1. Размер удержания из заработной платы и иных доходов должника, в том числе из вознаграждения авторам результатов интеллектуальной деятельности, исчисляется из суммы, оставшейся после удержания налогов.
2. При исполнении исполнительного документа (нескольких исполнительных документов) с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов заработной платы и иных доходов. Удержания производятся до исполнения в полном объеме содержащихся в исполнительном документе требований. 3. Ограничение размера удержания из заработной платы и иных доходов должника-гражданина, установленное частью 2 настоящей статьи, не применяется при взыскании алиментов на несовершеннолетних детей, возмещении вреда, причиненного здоровью, возмещении вреда в связи со смертью кормильца и возмещении ущерба, причиненного преступлением. В этих случаях размер удержания из заработной платы и иных доходов должника-гражданина не может превышать семидесяти процентов.
В соответствии с законом несовершеннолетний формально имеет те же права и обязанности, что и взрослый человек.
Однако из-за своего возраста и отсутствия житейского опыта он не всегда может адекватно оценивать последствия своих юридически значимых действий.
Поэтому свои права ребенок может реализовать только под контролем родителей или опекунов .
В возрасте до 14 лет он вообще не имеет права подписывать никакие документы. Все действия за него и в его интересах выполняют законные представители.
С 14 до 18 лет несовершеннолетний расписывается во всех документах самостоятельно, но рядом обязательно должна стоять подпись взрослого, заверяющего, что интересы его подопечного не ущемлены.
Все эти положения закреплены в таких законодательно-нормативных актах, как :
Кроме того, на территории субъектов Российской Федерации могут быть приняты свои нормативные акты, контролирующие соблюдение прав ребенка со стороны всех участников сделки.
Сложности такой сделки
Как осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком?
Если ребенок только прописан в квартире и не является ее собственником, то сложностей с отчуждением жилплощади гораздо меньше .
В этом случае даже не обязательно обращаться в орган опеки, так как на имущественные права несовершеннолетнего никто не покушается.
Если малыша не выписать, то он при продаже сохраняет свое право на проживание в квартире, что, естественно, неудобно для покупателя.
Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми влечет за собой массу трудностей. Согласитесь, если вы купили квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком и он имеет право проживать на вашей территории, приятного в этом мало.
Поэтому главной задачей участников сделки становится выписка ребенка из квартиры. Это осуществляется по заявлению отца или матери в паспортном столе или в отделе миграционной службы.
Возможные осложнения могут доставить :
- родители, которые не пожелают выписывать малыша с жилплощади – придется их в этом убедить, возможно, сами пойти на какие-то уступки, например, повысить плату за квартиру;
- сотрудники ФМС, которые откажутся выписать ребенка «в никуда» – он должен быть прописан вместе с мамой или папой, поэтому одного малыша снять с регистрации не удастся;
- регистраторы, которые откажутся прописывать малолетнего по новому месту жительства – пока он не достигнет 14-ти лет, его должны регистрировать вместе с родителями;
- если же малыша попытаются «подселить» к чужим людям (даже если это родные бабушки и дедушки), то вполне правомерен отказ.
Только тщательно проверив ситуацию можно осуществлять покупку квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок.
Получение согласия родителей
Если собственниками квартиры являются мама с папой, а дети только прописаны на жилплощади, то проблем с их выпиской возникнуть не должно. 
Единственное, что нужно: получить согласие законных представителей на выписку.
В большинстве случаев достаточно письменного заверения .
Кроме того, собственники обычно стараются выписать детей из квартиры еще на стадии предпродажной подготовки, чтобы не смущать потенциальных покупателей.
Это возможно, если ребенок достиг 14-ти лет и есть другие родственники. Если же малыш еще не достиг 14-ти лет, то прописать его можно только с одним из родителей.
Иногда в получении согласия возникает проблема другого плана: папа и мама малыша находятся в разводе.
Бывают такие осложнения :
- второго родителя невозможно найти;
- родитель не дает согласия на выписку;
- отец и мать не могут договориться о будущем месте жительства их чада.
В первом случае придется подавать в полицию на розыск и оформлять его через суд как без вести пропавшего. Если же он объявится и откажется дать согласие (либо проигнорирует просьбу), то придется либо договариваться с ним, либо обращаться в суд для лишения его родительских прав.
Когда требуется обращение в органы опеки?
Обращение в органы опеки в обязательном порядке понадобится, если несовершеннолетний не просто прописан на жилплощади, но и является ее собственником.
В этом случае, продажа квартиры с прописанным ребенком становится гораздо сложнее . Обязательно понадобится предоставлять малышу такую же долю в другом принадлежащем родителям жилом помещении.
Чаще всего проводят так называемые «альтернативные сделки» – одновременную куплю-продажу двух квартир. Иными словами, семья продают свое старое жилье и покупает новое.
При этом нужно соблюдение таких правил :
- условия проживания в новой квартире (или доме) не должны быть хуже, чем на прежнем месте жительства;
- доля малыша не должна быть меньше ни в процентом соотношении, ни по метражу;
- жилье должно быть достроенным и признанным годным к проживанию.
В редких случаях допускается, чтобы ребенку выделяли долю не в приобретаемой квартире, а в другой, уже принадлежащей отцу или матери.
Обращение в органы опеки потребуется и в тех случаях, если затруднена выписка малыша из квартиры, к примеру, если один из представителей ребенка препятствует проведению сделки.
Надеемся теперь вам стало понятно, можно ли продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок?
Можно ли выписать «в никуда» малыша?
Отвечая на вопрос: как продать квартиру с прописанным ребенком, стоит отдельно поговорить и о том куда его можно выписать.
Иногда родители согласны на проведение сделки, но не могут совершить этого в силу закона.
Это происходит в том случае, если их чадо не достигло 14-ти лет. В соответствии со статьей 20 Гражданского кодекса малолетние должны проживать со своими законными представителями.
Более того, им обязательно должно быть предоставлено место жительства, т.е. выписать их «в никуда» не получится.
Детей после 14-ти лет также выписать «в никуда» не получится, но их можно зарегистрировать по месту жительства родственников.
Поэтому отцу или матери надо будет выписаться из квартиры еще до оформления ее продажи. Затем он может сразу «переписать» место жительства детей, либо дать согласие на смену места их регистрации.
Статья 20. Место жительства гражданина
- Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
- Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.
Схема затруднительна, если производится альтернативная сделка, а у родителей нет места, где они пропишутся на время оформления всех документов.
Естественно, что нынешние хозяева продаваемой квартиры вряд ли согласятся прописать у себя на жилплощади взрослого и ребенка до подписания договора купли-продажи.
Оформление продажи
Как продать квартиру где прописан несовершеннолетний ребенок и оформить все максимально правильно? Как правило, несовершеннолетних детей стараются выписать из квартиры еще до начала оформления сделки.
Однако если вариантов их отдельной прописки нет, то возможен такой порядок действий :
- заключение предварительного договора, оформление недостающих бумаг;
- выписка одного из родителей из квартиры и регистрация его по новому месту жительства;
- подписание договора купли-продажи, сдача документов на госрегистрацию;
- выписка остальных членов семьи из квартиры и прописка по новому адресу;
- передача денег в соответствии с договором;
- получение новых свидетельств о регистрации прав собственности.
Если же ребенок достиг 14-ти лет, то его можно выписать «в никуда» вместе с законным представителем (отцом, матерью или опекуном), и необходимость в 4 пункте отпадает.
По новому месту жительства надо зарегистрироваться в течение 10 дней, иначе на каждого члена семьи ФМС наложит штраф.
Таким образом, процедура выписки ребенка из продаваемой квартиры не особо затруднительна, если все стороны единодушны в своем решении.
И на вопрос, как продать квартиру, если там прописан ребенок можно ответить однозначно — только соблюдая все требования законодательства.
Затруднения возникают, если кто-то из законных представителей несовершеннолетнего не дает своего согласия, либо если малыш является собственником квартиры. В этом случае, покупка квартиры с прописанными детьми может повлечь за собой для покупателя массу затруднений, хотя сама продажа квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок и осуществима.
Последнее обновление Февраль 2019
При возникновении у человека проблем с оплатой коммунальных, кредитных или иных платежей, возникает страх, что его и его семью могут выгнать на улицу за долги. И не беспочвенный. Поскольку – это одно из средств, направленных на погашение задолженности.
Кто может арестовать квартиру?
Наложить арест и продать недвижимое имущество вправе только судебный пристав на основании решения, вынесенного судом, или исполнительной надписи, сделанной нотариусом. Угрозы банков или коллекторов, что они придут, арестуют квартиру и выгонят всех жильцов на улицу – не более чем способ запугивания человека для скорейшего погашения долга (см. ).
Необходимо знать, что сначала пристав накладывает арест на денежные средства должника, и только если этой суммы недостаточно, он арестовывает другое имущество, которым человек владеет.
Исключение составляют листы об обращении взыскания на заложенное имущество. По ним пристав может сразу накладывать заперт на жилье, предоставленное человеком в залог для получения денег по кредиту (см. ).
В каких случаях пристав может арестовать недвижимое имущество?
Сначала должник получает от пристава постановление о запрете на квартиру или от служащего ФРС уведомление о наложении ареста на жилое помещение. Наложить запрет на квартиру, единственно пригодную для проживания человека и его семьи, пристав может только с целью помешать должнику избавиться от квартиры (продать, подарить, завещать и др.), без последующей продажи.
Если человек владеет несколькими жилыми помещениями, то пристав вправе арестовать недвижимость и в дальнейшем продать ее (см. ). Однако, должны быть соблюдены два обязательных условия:
- В собственности должника находится два и более жилых помещения.
- Сумма долга ненамного меньше стоимости квартиры.
В каких случаях забирают квартиру за долги?
Долг по договору ипотеки
Наиболее часто забирают квартиру за неуплату ипотеки, т.к. только тогда могут в пользу банка арестовать квартиру, его единственное недвижимое имущество, пригодное для проживания (см. ).
Законодатель смягчает ответственность для лица, оказавшегося на грани выселения (см. ). Так, нельзя обращать взыскание по ипотеке, если сумма долга меньше 5% от цены заложенной квартиры и срок просрочки меньше 3 месяцев.
Например : Гражданин потерял работу и 2 месяца не выплачивал кредит. Образовался долг на общую сумму 30 тыс. руб. Банк написал в суд заявление об обращении взыскания на заложенную квартиру, стоимость последней составила 1,5 млн. руб. Суд кредитору отказал, т.к. сумма долга намного меньше стоимости квартиры в ипотеке.
Если финансовое положение заемщика сильно ухудшилось (потеря работы, снижение зарплаты, болезнь и пр), то не следует уклонятся от переговоров с банком и доводить дело до ареста квартиры, лучше вместе искать альтернативный путь. Одним из способов решения проблемы является обращение в кредитную организацию с заявлением:
- о реструктуризации долга (это увеличивает срок выплаты, но уменьшает сумму ежемесячных взносов);
- о предоставлении «кредитных каникул» (банк замораживает на определенный срок платежи, включая проценты);
- об изменение графика платежей (вместо ежемесячных оплат производить ежеквартальные).
После направления заявления обязательно надо получить письменное одобрение кредитной организации на изменение условий договора, а уже потом начинать оплачивать согласно изменившимся данным.
Возможен и такой выход из затруднительной ситуации: получить кредит в банке под более выгодные условия под залог этого же имущества (последующая ипотека). Самое главное – в первоначальном договоре не должно быть запрета на проведение такой сделки.
Например : Гражданин взял кредит, заложив квартиру. Из-за болезни, он некоторое время не мог производить платежи. Образовался долг. Т.к. в кредитном договоре не была запрещена последующая ипотека, он под залог этой же квартиры, получил кредит в другом банке на более выгодных условиях. Из этих денег он погасил долг перед первым банком.
Долг по алиментным платежам
Если должник уклоняется от погашения долга, скрывает свое имущество, место работы, и при этом, сумма долга соразмерна стоимости жилого помещения, пристав за долги по алиментам вправе арестовать и продать квартиру, которой владеет нерадивый родитель.
Например : Гражданин длительное время не выплачивал алименты, общая сумма долга составила 800 тыс. руб. Иного имущества, кроме квартиры, где он жил, у должника не было. При повторном направлении запросов в рег. органы, из ответа, поступившего из ФРС, пристав узнал, что должник по наследству получил в собственность еще одну недвижимость. Должностное лицо выносит постановление об аресте квартиры, чтобы должник не смог ее продать, и направляет в ФРС. Т.к. в собственности у него теперь два жилых помещения, и стоимость одной из квартир около 900 тыс. руб., пристав составляет акт ареста для последующей ее продажи.
Могут ли забрать квартиру за долги по коммуналке?
Если квартира в собственности, то составить акт ареста и продать ее приставы могут, только если человек владеет несколькими жилыми помещениями и если сумма долга равна или незначительно меньше стоимости квартиры. Т.е., продать квартиру стоимостью 1,5 млн. руб. за долг в 20 тыс. руб. никто не сможет.
Когда квартира не в собственности должника, а последний проживает в ней по договору найма, его могут выселить через суд, если проживающий не производил оплату за жилье на протяжении 6 месяцев (при краткосрочном найме – в течение 2 месяцев). Если платежи вносятся хотя бы частично, выселить должника будет практически невозможно.
Арест доли в праве собственности на жилье
Если человек имеет в общей долевой собственности несколько жилых помещений, пристав может арестовать долю в одной из квартир. Для этого, пристав обращается в суд о наложении ареста для погашения долга. Судья выделяет долю, принадлежащую человеку «в натуре», т.е. указывает в решении, какая конкретно часть квартиры принадлежит должнику, ее площадь и назначение. Получив соответствующий документ, пристав составляет акт и постановление о наложении ареста для последующей продажи недвижимости.
Если в квартире проживает несовершеннолетний
Продать недвижимое имущество, если там прописан несовершеннолетний, можно только с письменного согласия органа опеки.
При решении вопроса об обращении взыскания на квартиру в суде, приглашается представитель органа опеки, и, с учетом обстоятельств дела, его мнения, принимается решение. Согласно ст.292 Гражданского кодекса РФ, как только квартира стала собственностью другого лица, члены семьи предыдущего хозяина теряют все права на это жилье.
Например : суд решил обратить взыскание на квартиру, в которой проживала мать с ребенком. Опека дала разрешение на продажу этой квартиры, т.к. ребенок не являлся ее собственником и у них была еще одна квартира, собственником которой был несовершеннолетний. Далее, пристав арестовал ее. В результате проведенных торгов, владельцем квартиры стал новый гражданин. После получения в ФРС свидетельства о государственной регистрации права собственности, новый собственник вправе выселить мать и ребенка из занимаемой квартиры.
Забрать жилье пристав может не только за неуплату алиментов и коммунальных платежей, но и в возмещение вреда здоровью, морального вреда, налогов и др., при условии, как уже говорилось, нахождения в собственности должника нескольких квартир и соразмерности суммы долга и цены помещения. Поэтому, лучше не скрываться от кредиторов и приставов, а стараться решить вопросы на взаимовыгодных условиях.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
Может ли банк за долги выселить из ипотечной квартиры семью с прописанным в ней ребёнком?
Да, может. Обычно перед выселением из ипотечной квартиры проходит следующая процедура.
Заемщик допускает просрочки в оплате по кредитному договору, обеспеченному залогом приобретенной недвижимости (ипотека).
Банк обращается в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру. Суд исковые требования удовлетворяет. Устанавливается способ реализации заложенного объекта недвижимости (квартиры) - публичные торги.
Далее, если с торгов ипотечная квартира не реализуется (торги не состоялись), она передается взыскателю - банку, который регистрирует на нее право собственности и может продать указанную квартиру любому желающему по своему усмотрению. Если ипотечная квартира реализуется с торгов, то право собственности на нее регистрирует новый счастливый обладатель бывшей ипотечной квартиры (победитель торгов).
Продажа или обмен квартиры, как в целом и остальные сделки с недвижимостью — одна из тем, вызывающих самое большое количество вопросов. Причем переживать по поводу правильности оформления всех документов, сопровождающих сделку, могут как сами продавцы, так и, безусловно, покупатели. И чем выше сумма сделки, тем сильнее стороны опасаются стать жертвами мошенников или просто столкнуться с необходимостью правильного переоформления бумаг, сбора дополнительных справок и разрешений.
Pablo Picasso. The mother leading two children. 1901
В этой статье мы не будем подробно рассказывать о каждом этапе заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества, а лишь коснемся одного важного момента — прав детей, прописанных на данной жилой площади или же являющихся собственниками доли в квартире или доме.
Тема участия несовершеннолетних в различных сделках с недвижимостью в нашей стране остро встала в начале 90-х годов и с тех пор не утратила своей актуальности, что неудивительно — согласно статистике, практически в 60% операций на рынке недвижимости одним из участников оказывается ребенок — либо на стороне покупателя, либо продавца.
«Страшилка» для покупателя
Громкая и уже избитая фраза — «Дети — наше все!» — при оформлении купли или обмена квартиры приобретает особое значение и смысл. Несовершеннолетние являются наиболее незащищенной категорией, потому именно за соблюдением их прав государственные органы следят особенно бдительно. Отметим, что российское законодательство чрезвычайно жестко стоит на защите прав несовершеннолетних. Их интересы и права практически возведены в степень абсолютного приоритета и регламентированы многочисленными законодательными актами: Семейным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом, законом «О приватизации жилищного фонда», Конституцией, Жилищным кодексом и другими документами.
Впрочем, такая же ситуация сложилась и в соседней Украине — там права детей защищает Семейный кодекс, законы «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» и «Об охране детства», строго регламентирующие процесс продажи и других сделок с недвижимостью, на которой прописаны несовершеннолетние.
Согласно законодательству, ребенок, наравне со взрослыми, обладает всеми правами, как жилищными, так и имущественными — может получать в наследство или в дар недвижимость или ее часть, участвовать в приватизации жилья и так далее. При этом, в соответствии с законодательством России, даже родители, а также иные законные представители несовершеннолетнего ребенка — опекуны или усыновители, не могут распоряжаться его имуществом без получения предварительного согласия официальных органов опеки и попечительства.
В свете такого отношения законодательства к защите прав детей, потенциальных покупателей недвижимости, где прописаны несовершеннолетние, больше всего пугает следующий момент: в том случае, если суд сочтет, что в результате заключения сделки были нарушены права юных обитателей, официально зарегистрированных на проданной или обменянной площади, он может признать сделку недействительной.
Кузьма Петров-Водкин. В детской. 1925
Причем, касается это правило не только тех квартир, где несовершеннолетние являются собственниками, но и тех объектов недвижимости, где дети просто прописаны. Важнейший момент — при заключении сделок с объектами недвижимости, в которых дети зарегистрированы, разрешение органов опеки и попечительства по действующему законодательству не требуется.
В то же время, Постановление Конституционного суда России от 08 июня 2010 года № 13-П «По делу проверки конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации» признает, что если условия сделки нарушают жилищные права ребенка, находящегося под опекой родителей это входит в прямое противоречие с Конституцией РФ. Такое противоречие — если ребенок оказался без крова или получил жилье, не отвечающее санитарным или иным нормам — может стать причиной признания сделки недействительной.
Избежать такой неприятной во всех отношениях ситуации, можно только получив предварительно письменное согласие органов опеки и попечительства по своему месту жительства на выписку несовершеннолетнего, а также продажу или обмен жилья. Заниматься данным вопросом будет во время подготовки документов на реализацию продавец, то есть собственник дома или квартиры в настоящий момент. А покупателю необходимо помнить, что, изучая документы на приглянувшуюся квартиру, стоит сразу же уточнить — зарегистрированы ли на данной жилой площади несовершеннолетние, кто конкретно является собственником каждой доли жилья, а также потребовать разрешение от опекунского совета. В противном случае, то есть при отсутствии данного документа, сделка становится слишком рискованной.
«Головная боль» для продавца
Представим, что вы не покупатель, которому нужно просто проконтролировать наличие всех необходимых бумаг, а именно продавец, желающий реализовать принадлежащую вам лично или вашей семье квартиру.
Какие шаги вам необходимо предпринять, чтобы выгодно и, желательно, оперативно, получить деньги? Вы скажете — оценить квартиру, то есть провести мониторинг рынка подобных объектов недвижимости, собрать справки БТИ, паспортного стола, управляющей компании, расплатиться по коммунальным платежам и так далее. Однако, если часть квартиры принадлежит ребенку по праву наследования, дарения или участия в приватизации, первым шагом на пути продажи квартиры должен стать визит в органы опеки и поручительства.
Продавцу предстоит убедить чиновников, что в результате продажи квартиры интересы ребенка не пострадают, то есть он не останется на улице, а получит взамен равноценную жилую площадь. Кроме того, родителям (опекунам, усыновителям) предстоит доказать, что после продажи данного жилья стоимость имущества несовершеннолетнего, которому принадлежит доля в квартире или доме, не уменьшится.
Борис Кустодиев. Дети художника. 1913
В данной связи могут возникнуть проблемы, например, в случае продажи квартиры в Москве для последующей покупки загородного дома в Подмосковье или в другом регионе. Стоимость обычной квартиры в центре столицы несоизмерима с ценами на недвижимость в подмосковных городах и тем более в других областях. Так что, даже если продажа тесной двухкомнатной квартиры позволит приобрести просторный дом, где у ребенка будет своя комната, органы опеки и поручительства могут не выдать разрешение в связи с тем, что цена нового недвижимого имущества значительно ниже. В таком случае родители могут попытаться привести другие аргументы — экологическую ситуацию в центре мегаполиса, близость к родственникам, подходящий климат, улучшение жилищных условий, наличие более высокооплачиваемого места работы родителей, школы и детского сада на новом месте, большую площадь новой недвижимости и так далее. Однако государственные органы редко верят на слово, и лучшим аргументом будет открытие расчетного счета на имя несовершеннолетнего, на который будет положена часть от стоимости проданной квартиры, причитающаяся ребенку, как одному из участников сделки. Такой аргумент может переубедить чиновников лучше всяких голословных заверений.
Важный момент — в свете вышеперечисленных требований может показаться, что родителям придется приобрести новое жилье, причем не хуже старого еще до продажи квартиры. На практике такой поворот событий часто просто нереален — именно на средства от продажи обычно и приобретается новый дом или квартира. Поэтому органы опеки чаще всего требуют одновременного приобретения нового жилья с такой же или большей площадью.
Если ребенок не являлся собственником жилья, а был просто зарегистрирован на продаваемой и подлежащей обмену площади, то органы опеки потребуют сразу же прописать его на новой жилой площади — приобретенной или уже принадлежащей одному из родителей (опекунов, усыновителей). Собственно, в таком случае несовершеннолетнего без разрешения органов опеки и поручительства просто не выпишет из квартиры паспортный стол.
Еще несколько нюансов
Важный момент касается приватизации жилья, где прописан ребенок — родители не могут написать за несовершеннолетнего отказ от участия в приватизации, так что в любом случае соответствующая доля в квартире или доме должна стать собственностью ребенка, зарегистрированного на приватизируемой жилой площади.
Органы опеки обычно требуют, чтобы за разрешением на выписку или продажу «жилья с ребенком» явились оба родителя. Если же один из них находится за рубежом или в другом регионе, необходимо предоставить его письменное разрешение на осуществление сделки с недвижимостью, заверенное у нотариуса или в консульстве. То же касается и родителя, который не может лично прийти в органы опеки из-за тяжелой болезни. Если местонахождение «блудного» родителя на момент получения разрешения неизвестно, придется объявить розыск и ждать, пока «пропажа» не будет обнаружена. Не требуется разрешение второго родителя только в случае лишения его родительских прав, признания судом пропавшим без вести, смерти или если отец был записан только со слов матери.
Если один из родителей целенаправленно игнорирует приглашение явиться в органы опеки для получения разрешения на продажу квартиры и выписку ребенка, требует деньги за свою подпись, второй может доказать злонамеренность его действий, предоставив свидетелей и честно сообщив все обстоятельства своей семейной жизни представителям опекунского совета. Решение в таком случае будет приниматься индивидуально — если органы опеки признают, что сделка заключается в интересах ребенка и в результате будут улучшены его жилищные условия или увеличена стоимость собственности, то разрешение может быть выдано и без согласия второго родителя, чинящего препятствия из личных побуждений.
Николай Богданов-Бельский. Дети в окне
Получение разрешения органов опеки на продажу или обмен жилья, доля в котором принадлежит ребенку, необходимо даже в том случае, если на данный момент несовершеннолетний не проживает в данной квартире, а зарегистрирован на другой площади и даже в другом регионе или государстве.
Регистрация ребенка в возрасте до 10 лет возможна только по месту прописки одного из родителей, так что зарегистрировать малыша у знакомых и друзей, чтобы получить разрешение на его выписку из продаваемой квартиры не получится.
Если финансовые возможности родителей позволяют вначале приобрести новое жилье, а затем продавать старую квартиру, целесообразнее сразу оформить недвижимость только на себя и уже после выделить соответствующую долю несовершеннолетнему. Иначе возникает ситуация, когда ребенку принадлежат две доли в разных квартирах, и получить разрешение органов опеки на лишение несовершеннолетнего одной из них будет сложно — взамен предоставить будет уже нечего.
Чтобы зарегистрировать ребенка в квартире, где одна из долей принадлежит его матери или отцу, не требуется согласие остальных дольщиков.
Квартира или дом, которые принадлежат по праву наследования или по итогам приватизации детям-сиротам или детям, оставшимся без попечения родителей и направленным в интернаты и детские дома на полное государственное обеспечение, закрепляется за несовершеннолетними собственниками и за ее сохранностью следят органы опеки и поручительства. Любые сделки с таким жильем проходят исключительно с их согласия. Соответствующее распоряжение подписывается местными властями и направляется ТСЖ по месту расположения жилья, управляющей компании, БТИ и Федеральной регистрационной службе.
Документы
Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу или обмен жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, необходимо предоставить комиссии следующие документы:
- заявление, подписанное обоими родителями;
- согласие ребенка (если ему уже исполнилось 14 лет);
- выписку из домовой книги и лицевого счета — обязательно подлинники;
- копию свидетельств о рождении несовершеннолетнего собственника. Продемонстрировать оригинал данного документа также необходимо;
- документы, которые подтверждают права собственности на все жилые помещения, принимающие участие в сделке. Ими могут быть свидетельство о собственности на жилище, договор купли-продажи или мены, свидетельство о праве на наследство и так далее;
- справки БТИ, где будет указана стоимость жилой площади;
- кадастровый (поэтажный) план жилья;
- если один из родителей не может присутствовать лично, необходимы документы, подтверждающие его согласие — нотариально заверенное разрешение или же свидетельства о его смерти, объявлении пропавшим без вести и так далее;
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на жилье.
Зачастую органы опеки могут потребовать и дополнительные документы, например, справку из ЕИРЦ о задолженности за квартиру, справку о техническом состоянии жилья и документы на приобретаемые дом или квартиру.
Все вышеперечисленные документы должны быть правильно оформлены и иметь не истекший срок предоставления по месту требования.
Комиссия органов опеки рассматривает каждый случай в индивидуальном порядке и зачастую может пойти на уступки, если посчитает, что сделка заключается в интересах ребенка (например, взамен городской квартиры приобретается дом в сельской местности, так как у ребенка астма и ему необходим свежий воздух). Или же напротив, предъявить дополнительные требования в случае возникновения сомнений в честности и адекватности родителей.
Balthus. Children. 1937
Как видим, наличие в квартире или доме несовершеннолетнего собственника, равно как и его прописка, значительно усложняют процесс заключения сделок купли-продажи. С одной стороны может показаться, что такие жесткие требования излишни — столько проблем из-за одного малыша! Однако, если вспомнить, сколько вполне ответственных родителей становились жертвой мошенников при заключении сделок с недвижимостью, сколько родителей просто пытались решить свои финансовые проблемы путем продажи квартиры, не задумываясь, с чем останется в будущем ребенок, если подсчитать число неблагополучных семей, где один из родителей страдает от зависимости и может решить продать жилье для удовлетворения своих нужд — участие органов опеки и поручительства вовсе не выглядит лишней мерой защиты прав и интересов детей.
Анна Седых, рмнт.ру
