Обзор рынка коммерческой недвижимости. Анализ рынка коммерческой недвижимости от компании Praedium. Коммерческая недвижимость в регионах

Объем предложения на рынке продажи снизился по всем сегментам кроме производственно-складских помещений, в то время, как на рынке аренды изменение объема предложение оказалось несущественным.
Как ставки, так и цены в долларовом выражении выросли за исключением цен на помещения свободного назначения, при этом максимальный уровень роста как ставок, так и цен наблюдался по торговой недвижимости.
Среди основных особенностей развития отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи во 2 квартале 2016 г. можно выделить:

По сегменту торговой недвижимости цены на объекты в центре снизились, а за пределом центра - выросли. Рост ставок по объектам в центре был ниже, чем по объектам за его пределами. По street-retail динамика ставок была аналогичной, в то время, как по ценам - противоположной: цены на объекты в центре выросли, а за его пределами, наоборот, снизились.
На рынке продажи офисной недвижимости цены по объектам в центре снизились, а за его пределами - почти не изменились, в то время, как арендные ставки выросли как по объектам в центре, так и за пределами Садового кольца.
Цены продажи производственно-складских помещений снизились, в то время, как арендные ставки выросли.

Главный вывод:

Рост цен по некоторым сегментам и ставок в долларовом выражении оказался ниже снижения курса доллара, в результате чего цены и ставки в рублевом выражении во 2 квартале снизились, что обусловлено сложной ситуацией в макроэкономике, при этом рынок продажи, судя по снижению цен по некоторым сегментам и менее высокому росту цен по другим, чувствует себя менее уверенно, чем рынок аренды, что может быть связано со сложной ситуацией с инвестициями.

Методика исследования

Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от $560 тыс., а также торговые помещения стоимостью от $400 тыс., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы по всем объектам за год.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

Во 2 кв. 2016 года объем предложения сократился на 15% по количеству и на 28% по общей площади. За год, по сравнению c о 2 кв. 2015 года, объем предложения уменьшился на 26% по количеству, и на 36% общей площади.

Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 2 083 объекта общей площадью 2 986 тыс.кв.м.

Ценовые показатели 52,8 74,9 65,9

Средневзвешенная цена во 2 квартале 2016 года снизилась на 2% и составила 3 293$/кв. С учетом того, что курс доллара за этот период снизился на 12%, цена в рублевом эквиваленте снизилась на 14% до 217000 руб./кв.м . За год, со 2 квартала 2015 года цена в долларах снизилась на 18%, а в рублях выросла на 2% .

Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал уменьшилась на 30%, а за год - на 48% и составила 9,83 млрд. $.

Снижение как долларовых, так и рублевых цен во 2 квартале свидетельствует о постепенном усилении негативных тенденций на рынке.

Графики для рынка в целом

Общая площадь

Количество объектов

Средневзвешенная цена

Общая стоимость

Объем предложения

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с первым по торговой недвижимости снизился на 29%, по офисной – на 38%, по производственно-складским помещениям – вырос на 17%, а по помещениям свободного назначения – уменьшился на 10%.

Объем предложения по общей площади за год, по сравнению со 2 кв. 2015 года, по торговой недвижимости снизился на 60%, по офисной – на 43%, по производственно-складским - сократился на 46%, а по помещениям свободного назначения вырос на 9%.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 56%. Далее идут помещения свободного назначения (23%), торговые помещения (9%) и производственно-складские (13%).

Ценовые показатели

За 2 квартал 2016 года цена по торговой недвижимости выросла на 7% до 4480$/кв.м, по офисной - на 2% до 3527$/кв.м, по производственно-складской – на 4% до 1712$/кв.м, а по помещениям свободного назначения – снизилась на 9% до 3139$/кв.м.

По сравнению с 2 кварталом 2015 года средневзвешенная цена выросла на 1% по торговой и на 6% - по производственно-складской недвижимости, снизилась на 18% по офисной и на 23% по помещениям свободного назначения.

Более значительный рост цен на торговые и производственно-складские объекты свидетельствует о том, что спрос на них в настоящее время превышает спрос на офисные объекты.

Общая площадь по сегментам

Количество объектов

Средняя площадь

Средневзвешенная цена

Общая стоимость

Торговая недвижимость

Объем предложения

Во 2 квартале экспонировалось 445 торговых объектов общей площадью 282 тыс.кв.м., из них 62 объекта – внутри Садового Кольца и 383 объекта – за его пределами.

За квартал объем предложения торговых объектов в центре сократился по количеству на 3%, а по общей площади – на 24%.

Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству вырос на 9%, а по общей площади уменьшился на 30%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 2 квартал 2016 г. уменьшилась на 9% и составила 10839$/кв.м. При этом цены по давно экспонируемым объектам практически не изменились, а снижение цены было обусловлено, в частности, окончанием экспонирования в 1 квартале двух крупных и дорогих объектов на Новинском б-ре (1220 кв.м, 19 000 $/кв.м) и на ул.Арбат (1413 кв.м, 25 129 $/кв.м).

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 11% до 3877$/кв.м, что объяснялось уходом с рынка в 1 квартале нескольких дешевых объектов – на ул.Юровской (4892 кв.м, 1345 $/кв.м), ул.Мытной (12900 кв.м, 1600 $/кв.м) и на пр-те Андропова (90000 кв.м, 3090$/кв.м). Цены на объекты, экспонируемые уже давно, выросли на 9%.

Судя по данным за 2 квартал, спрос на торговые помещения за пределами центра значительно превысил спрос на торговые объекты в центре.

Графики показателей торговой недвижимости

Общая площадь

Количество объектов

Средняя площадь

Средневзвешенная цена

Общая стоимость

Street Retail

Объем предложения

Во 2 квартале 2016 г. на продажу было выставлено 119 объектов street-retail общей площадью 31 тыс.кв.м, из них 26 объектов – внутри Садового Кольца и 93 объекта – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 13%, а общей площади - на 49%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству вырос на 12%, а по общей площади – на 1%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 4% до 15538$/кв.м, при этом по старым объектам цена возросла на 8%. Рост также был обусловлен как уходом с рынка в 1 квартале дешевого объекта на ул.Земляной Вал (469 кв.м, 5767 $/кв.м), так и выходом во 2 квартале дорогого объекта на ул.Б.Бронная (139 кв.м, 26981 $/кв.м).

За пределами центра средневзвешенная цена снизилась на 6% до 4985$/кв.м., На снижение цены, в частности, повлиял выход на рынок двух дешевых объектов - на Новозаводской ул. (832 кв.м, 1007 $/кв.м) и на ул.Трофимова (1767 кв.м, 2872 $/кв.м), при этом цены по давно экспонируемым объектам за пределами Садового Кольца выросли на 6%.

Графики показателей street-retail

Общая площадь

Количество объектов

Средняя площадь

Средневзвешенная цена

Общая стоимость

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов во 2 квартале снизился на 22% по количеству и на 38% по общей площади и составил 1170 объектов общей площадью 1636 тыс.кв.м, из них 243 объекта экспонировалось в центре и 927 объектов – за его пределами.

Объем предложения офисных помещений по общей площади в пределах Садового Кольца снизился на 27%, а за его пределами – на 40%. По сравнению со 2 кварталом 2015 года общая площадь экспонируемых объектов в центре уменьшилась на 37%, а за пределами Садового Кольца - на 44%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре во 2 квартале 2016 года снизилась на 5% и составила 6 330$/кв.м. Снижение цен произошло, в частности, за счет окончания экспонирования в 1 квартале дорогого объекта на ул.Ильинка (3 291 кв.м., 15 493 $/кв.м), а также выхода на рынок двух дешевых объектов - на ул.Знаменка (3 000 кв.м., 2 477 $/кв.м) и на ул.Машкова (7 585 кв.м., 3 176 $/кв.м), при этом цены по объектам, которые экспонируются уже давно, выросли на 5%.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале выросла на 1% и составила 2972$/кв.м.

Тот факт, что цены по помещениям в центре снизились, а по объектам за его пределами незначительно выросли свидетельствует о росте спроса на помещения за пределами центра. Однако исходя из одинаковых темпов роста цен за год можно заключить о том, что в среднесрочной перспективе подобные отличия не наблюдаются.

Графики показателей офисной недвижимости

Общая площадь

Количество объектов

Средняя площадь

Средневзвешенная цена

Общая стоимость

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды во 2 квартале 2016 года уменьшился на 1% по количеству и на 5% по общей площади. В целом за последние 4 квартала объем предложения сократился по количеству на 25%, а по общей площади - на 31%.

Всего во 2 квартале экспонировалось 4265 объектов общей площадью 2394 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка за квартал выросла на 7%, а по сравнению со 2 кварталом 2015 года - уменьшилась на 35% и составила 286$/кв.м./год. С учетом того, что курс доллара за год снизился на 12%, ставка в рублевом эквиваленте за квартал снизилась на 5%, а за год – на 19% до 18 847 руб./кв.м/год. Годовая арендная плата со 2 квартала 2015 г. по 2 квартал 2016 года снизилась на 56% и составила 0,555 млрд. $.

Тот факт, что на рынке аренды средняя арендная ставка снизилась не только в долларах, но и в рублях, продолжает свидетельствовать о том, что, несмотря на относительную стабилизацию в макроэкономике, положение в ней и на рынке недвижимости продолжает оставаться сложным.

Графики для рынка в целом

Общая площадь

Количество объектов

Средняя ставка

Суммарная ГАП

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади за 2 квартал 2016 года уменьшился на 6% по торговой, на 5% по офисной и на 4% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости уменьшился на 42%, офисной – на 31%, а производственно-складской недвижимости – на 26%.

Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 51%. Далее идут производственно-складские (36%) и торговые помещения (13%).

Ценовые показатели

Средняя ставка за 2 квартал по торговой недвижимости выросла на 10% и составила 466$/кв.м/год, по офисной недвижимости - на 6% до 268$/кв.м/год, а по производственно-складской - на 8% до 104$/кв.м/год.

По сравнению со 2 кварталом 2015 года снижение ставки аренды составило 32% по торговой, 35% по офисной и 28% по производственно-складской недвижимости.

Графики сравнительного анализа по сегментам

Общая площадь по сегментам

Количество объектов

Средняя площадь

Средняя ставка

Суммарная ГАП

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости во 2 квартале по количеству уменьшился на 1%, а по общей площади - на 6%. Объем предложения за год снизился на 32% по количеству, а по общей площадки на 42%.

Всего во 2 квартале экспонировалось 1002 объекта площадью 311 тыс. кв. м, из них 96 объектов - в центре и 906 помещений – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале снизился на 8% в центре и на 6% за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца во 2 квартале 2016 года выросла на 5% и составила 830 $/кв.м./год. Рост ставок наблюдался в условиях увеличения на 2% ставок по давно экпонируемым объектам. Рост ставок произошел также, в частности, за счет выхода во 2 квартале двух дорогих объектов - на ул.М.Бронная (367 кв.м, 2 128$/кв.м/год) и на ул.Б.Бронная (139 кв.м, 2 379$/кв.м/год).

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца выросла на 11% и составила 427$/кв.м/год. При этом ставки по объектам, экспонируемым не первый квартал, выросли на 3%, а доля дорогих объектов со ставками выше 400$/кв.м/год выросла с 30% в первом до 34% во втором квартале.

Ставки по помещениям в центре за квартал выросли меньше, чем за его пределами, однако за год снижение ставок оказалось сопоставимым, поэтому о существенных отличиях в спросе на торговые помещения в пределах и за пределами Садового Кольца в среднесрочной перспективе говорить нельзя.

В сентябре 2016 г. в аренду предлагалось 2718 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1586 тыс. кв.м. Объем предложения по количеству вырос на 34%, а по общей площади - на 29%.

Средняя арендная ставка за месяц увеличилась на 7% и составила 285$/кв.м/год. Курс доллара в сентябре практически не изменился, поэтому в рублевом эквиваленте ставки также выросли на 7%. Средняя арендная ставка в рублях составила 18 396 руб./кв.м/год. За год, с сентября 2015 года долларовые ставки снизились на 24%, рублевые - на 27%.

С учетом существенного снижения как долларовых, так и рублевых ставок за последние 12 месяцев, рост ставок за месяц, скорее всего, является только коррекцией снижения за год и о каких-либо положительных тенденциях на рынке не свидетельствует.

Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 53%. Далее идут производственно-складские (36%) и торговые помещения (11%).

Рынок в целом

Все сегменты	Количество	Суммарная ГАП, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение	2 731	23 002	1 594	0,58	18 407
К августу 2016	+35%	+29%	+31%	-3%	+6%
К сентябрю 2015	-55%	-77%	-63%	-17%	-23%

Торговая недвижимость

В сентябре 2016 г. на рынке экспонировалось 565 объектов общей площадью 176 тыс.кв.м. По сравнению с предыдущим месяцем количество торговых объектов выросло на 37%, а их общая площадь выросла на 19%.

Из указанных объектов в центре экспонировалось 64 помещения общей площадью 12 тыс. кв. м, что выше показателей августа на 49% по количеству и на 44% - по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц возросла на 23% и составила 1012$/кв.м/год. Ставка на объекты, которые экспонируются уже давно, при этом снизилась на 5%. Доля дорогих объектов (со ставками выше 1000$/кв.м/год) за месяц выросла с 30% до 39%, в т.ч. за счет выхода на рынок в сентябре ряда таких дорогих объектов как на ул. М.Бронная (367 кв.м, 2128 $/кв.м/год), ул.Б.Бронная (139 кв.м, 2379 $/кв.м/год), ул.Кузнецкий мост (108 кв.м, 2991 $/кв.м/год) и на Хоромном тупик. (140 кв.м, 3385 $/кв.м/год).

Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра в сентябре 2016 г., выросло на 36%, а их общая площадь - на 18%. Объем предложения составил 501 объект общей площадью 165 тыс.кв.м. Средняя ставка за месяц выросла на 9% и составила 455 $/кв.м/год. При этом ставка по объектам, которые экспонируются давно, не изменилась. В целом, доля дорогих объектов, сдаваемых по ставкам выше 500$/кв.м/год, выросла с 24% в августе до 30% в сентябре.

В виду того, что средние ставка по объектам в центре за последние 12 месяцев выросли, а за его пределами снизились, причем рост ставок в сентябре по первым объектам был в 2 раза выше, можно заключить о том, что спрос на торговые объекты в центре выше.

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение	64	686	11,719	0,183	65 424
К августу 2016	+49%	+70%	+44%	-3%	+22%
К сентябрю 2015	-65%	-81%	-81%	-46%	+10%

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение	502	3 844	164,979	0,329	29 456
К августу 2016	+37%	+24%	+20%	-12%	+10%
К сентябрю 2015	-48%	-58%	-49%	-3%	-15%

Офисная недвижимость

В сентябре 2016 г. объем предложения офисных объектов в аренду вырос по количеству на 31% и на 29% по общей площади и составил 1632 объекта общей площадью 841 тыс. кв. м.

За месяц количество офисных объектов в центре выросло на 46%, их общая площадь - на 19%. Средняя арендная ставка за месяц увеличилась на 1%, и составила 392$/кв.м/год.

За пределами Садового Кольца объем предложения по количеству вырос на 29%, а по общей площади - на 31%. Средняя ставка увеличилась на 3%, и составила 241$/кв.м/год. Ставки по объектам, выставляющимся уже давно, не изменилась, а доля объектов со ставками выше 250$/кв. м/год в общем объеме предложения выросла с 30% в августе до 31% в сентябре.

Незначительность отличий между ростом ставок за месяц и их снижением за последние 12 месяцев по объектам в центре и за его пределами свидетельствует о том, что спрос на такие объекты отличается также незначительно.

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисы внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение	246	2 878	115,834	0,471	25 365
К августу 2016	+46%	+15%	+19%	-18%	+1%
К сентябрю 2015	-78%	-90%	-86%	-34%	-15%

Офисные помещения внe Садового Кольца

Офисы вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение	1 398	12 080	732,623	0,524	15 518
К августу 2016	+31%	+32%	+34%	+2%	+2%
К сентябрю 2015	-56%	-77%	-70%	-32%	-21%

заголовок	дата	сегмент
	27.06.2019	Офисы
	27.03.2019	Офисы
	10.10.2018	Офисы
	08.07.2018	Офисы
	12.04.2018	Офисы
	15.01.2018	Офисы
	07.11.2017	Офисы
	01.08.2017	Офисы
	25.04.2017	Офисы
	15.02.2017	Офисы
	24.11.2016	Офисы
	16.09.2016	Офисы
	18.05.2016	Офисы
	19.02.2016	Офисы
	02.11.2015	Офисы
	03.08.2015	Офисы
	27.04.2015	Офисы
	30.01.2015	Торговая недвижимость
	30.01.2015	Офисы

Необходимость проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на этапе принятия инвестиционного решения не вызывает сомнений. Тщательное изучение таких факторов как месторасположение объекта, уровень цен на недвижимость в выбранных районах, особенностей налогообложения и тонкостей законодательства позволит определить целесообразность и экономическую выгоду финансовых вложений в недвижимость. Кроме того, грамотно проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости способствует выявлению потенциала выбранного объекта, раскрывая который, вы сможете получить выгоду от своих вложений в оптимальные сроки.

Благодаря многолетнему опыту в данной сфере, постоянному совершенствованию навыков и углублению полученных знаний, отдел аналитики и исследований Praedium поможет вам сделать правильный инвестиционный выбор. Важным преимуществом аналитики Praedium является высокий уровень профессионализма наших консультантов и экспертов. Мы проводим регулярный анализ рынка коммерческой недвижимости, отслеживаем все события на инвестиционном рынке и изучаем основные макроэкономические тенденции. Главное подтверждение успешной стратегии развития компании Praedium - это многочисленные положительные отзывы клиентов о реализованных проектах по аналитике и интерес к обзорам рынка коммерческой недвижимости.

Отдел аналитики и исследований регулярно выпускает следующие материалы:

Ежеквартальный обзор рынка коммерческой недвижимости (анализ), в котором собрана и наглядно представлена информация о спросе, предложении, динамике цен и арендных ставок, а также данные о современных тенденциях и последних событиях в различных сегментах коммерческой недвижимости, собранные за период.

Ежемесячный дайджест основных событий, в котором представлены наиболее актуальные и заметные обзоры рынка коммерческой недвижимости. Он позволяет нашим читателям всегда оставаться в курсе важнейших событий рынка.

Отдел аналитики компании Praedium также проводит по запросу клиентов ряд специализированных исследований. К ним относятся:

Анализ конкурентной среды объекта недвижимости. В ходе данного исследования детально изучаются предполагаемые конкуренты объекта клиента, проводится сравнительный анализ преимуществ и слабых сторон. Полученная информация позволяет выработать предложения по наиболее выгодному коммерческому использованию объекта и определить варианты концепций развития, максимально полно раскрывающих потенциал объекта.

Вычисление рыночной ставки аренды или цены продажи. Данное исследование позволяет, после проведения обзора коммерческой недвижимости, определить величину ставки, по которой объект может быть сдан в аренду при типичных рыночных условиях и наиболее вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости в случае его продажи. Эта информация позволит с высокой степенью точности спрогнозировать для клиента выгодность вложений.

Большая часть «плохих» новостей уже заложена в ценообразовании объектов коммерческой недвижимости . Строительный сектор, по данным ЦБ, продолжает страдать от плохих кредитов. Ситуация стабилизировалась на уровне 18% просроченных кредитов на строительство зданий и сооружений. Благодаря государственной поддержке и маркетинговой активности застройщиков, продолжает расти задолженность по ипотечным кредитам. Это позволяет поддерживать высокий уровень продаж на рынке жилья. Тем не менее, ресурс роста ипотечного кредитования близок к исчерпанию. Постепенное замедление роста ипотечной задолженности приведет к охлаждению рынка жилья и, возможно, подстегнет интерес к коммерческой недвижимости.

По данным отдела исследований Cushman & Wakefield суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость России в I-III кварталах 2016 года составил 4,0 млрд долларов США. III квартал 2016 года выглядит «оживлением» (1,46 млрд долларов США) после «провального» II квартала (173 млн долларов США). К концу 2016 года ожидается что объём инвестиций достигнет 4,5 млрд долларов США.

Как обычно, львиную долю всех инвестиций составили покупки офисных площадей - 2,72 млрд долл. США. Следует оговориться, что «чистые» инвестиции составили 0,84 млрд долл. США (0,65 - взыскания залоговых активов и 1,23 - это покупки объектов для собственных нужд компаний). Суммарный объём иностранных инвестиций в III квартале 2016 года не изменился, оставшись на уровне 120 млн долл. США (87 млн - в I кв. и 33 млн - во II кв.). Таким образом, доля иностранных вложений упала до 3%. Почти две трети этой суммы (77 млн долл. США) были привлечены в складской сегмент. Сжатие потребительского рынка негативно влияет на привлекательность объектов сегмента торговой недвижимости.

Офисная недвижимость Москвы в III квартале 2016 года

В третьем квартале рынок офисов продолжил положительную динамику, наблюдавшуюся с начала года. Учитывая глубину проседания рынка офисных площадей и темпы восстановления, до выравнивания ситуации и достижения равновесия еще очень далеко.

Общий объем арендованных и купленных для собственного использования офисных помещений остается высоким. За три квартала 2016 года было заключено 1 387 новых сделок общим объемом примерно 1,16 млн кв. м. Примерно 30% объема спроса было реализовано через приобретение зданий целиком и отдельных блоков в бизнес-центрах. При этом три крупнейшие сделки в этом году суммарной площадью примерно 265 000 кв. м - это именно сделки покупки. По итогам трех кварталов объем поглощения составил 445 000 кв. м.

Офисы класса «А» являются лидером в общем объеме поглощения, в то время, как поглощение в классе «В» - отрицательное. Это говорит о том, что компании, пользуясь моментом и привлекательными условиями которые предоставляет им рынок, улучшают качество занимаемых офисов. На фоне небольшого объема нового строительства, возросший спрос положительно сказался на всех основных индексах. Офисный рынок взял курс на стабилизацию и некоторый рост.

В ближайшие несколько лет объем офисного строительства останется на стабильно низком уровне. Объемы ввода в эксплуатацию новых офисных помещений по-прежнему очень невелики: за три квартала 2016 года приблизительно 267 000 кв. м. Как и ожидалось, в начале 2016 года сроки реализации большинства строящихся объектов были перенесены. По многим проектам срок сдвинулся на 2017 год. Некоторые проекты из офисных были перепрофилированы в жилые.

По-прежнему достаточно большой объем (около миллиона кв. м) офисных помещений находится в стадии строительства. Однако активность на этих стройках настолько низкая, что ввод в эксплуатацию этих объектов растянется на ближайшие 3 года, как минимум.

Аналитики Cushman & Wakefield по итогам года ожидают что офисный рынок прирастет порядка 400 000 кв. м качественных офисных площадей. В 2017 году планируется ввод в эксплуатацию двух крупных объектов на территории ММДЦ Москва-СИТИ, а общий объем нового строительства ожидается примерно на уровне 2016 года.

Объем вакансий медленно, но верно снижается. Третий квартал 2016 года продолжил тренд на снижение объема вакантных офисов. При сохранении благоприятных условий ситуация с вакансиями будет выправляться, но это займет как минимум еще несколько лет. В сентябре 2016 года уровень вакансий составил 17,3% - это уже минус 2 процентных пункта от пикового показателя конца 2015 года. Качественные офисы разного метража и с разной степенью готовности помещений есть сейчас практически во всех районах Москвы. Больше всего свободных офисных помещений в нецентральных субрынках столицы.

Средние ставки аренды офисов в рублевом исчислении стабильны уже год. Средние долларовые эквиваленты ставок аренды по сделкам, заключенным в III квартале 2016 года, составили 302 доллара за кв. м в год (здесь и далее ставки аренды указаны без операционных расходов и НДС). Это по-прежнему меньше, чем показатель 2015 года ($355 за кв. м), однако весь 2016 год индекс показывает стабильный, хоть и небольшой рост.

В Cushman & Wakefield ожидают, что стабильный курс доллара позволит ставкам оставаться в текущем тренде в течение ближайшего времени. Объем договоров, заключаемых в рублях или с прописанными условиями оплаты долларовых ставок, будет превалировать на рынке в ближайшие годы.

Объем арендного спроса на офисы и ставки в рублях и долларах

Класс	Валюта договора	Объем сделок (кв.м)	Ставка
А	USD	59 616	601 $
	RUB	134 389	26 473 руб.
В	USD	3 859	509 $
	RUB	599 153	15 077 руб.

Торговая недвижимость в III квартале 2016 года

Москва по-прежнему является лидером по темпу падения розницы. За первое полугодие 2016 года (по сравнению с I полугодием 2015 года) столичная розница потеряла 13% в реальном исчислении. Столь глубокая коррекция потребительского рынка позволяет рассчитывать на достаточно быстрое восстановление за счет низкой базы.

До конца года арендные условия на рынке торговых площадей Москвы будут стабильны. Все факторы указывают на то, что в ближайшее время на рынке не произойдёт значительных изменений. Прогноз по обороту розничной торговли и доходам населения остается консервативным, поэтому в этом и следующем 2017 году заметного роста, также как и падения не ожидается.

Четверть всех торговых площадей Москвы построена за последние два года. В I-III кварталах 2016 года в Москве открылось 5 торговых центров. Из них в третьем квартале 2016 года было открыто четыре ТЦ общей арендуемой площадью 187 000 кв. м. Все торговые центры, заявленные к вводу в III квартале, открылись без переносов срока. Торговый центр «Океания» запустился с рекордно высокими для сложившейся рыночной ситуации показателями заполнения торговой галереи - открыто магазинов на почти 70% площадей. Еще одним знаковым событием стало открытие второй очереди торгового центра «Метрополис», и теперь общая арендуемая площадь двух очередей ТЦ составляет 118 000 кв. м. Торговый комплекс напрямую соединен надземным переходом со станцией МЦК «Балтийская».

В Подмосковье был открыт один из крупнейших торговых центров Московской области «Рига Молл» (GLA 80 000 кв. м). До конца года ожидается открытие еще одного крупного торгового центра «Бутово Молл» (GLA 57 000 кв. м).

Уровень вакансий в ТЦ останется стабильным в течение всего 2016 года и составляет в среднем 12%. Новые торговые центры продолжают заполняться арендаторами, хотя период, необходимый для стабилизации торговых объектов, увеличился.

* Подсчёт производится по фактически свободным площадям в ТЦ, а не по данным о подписанных договорах с арендаторами.

«Прайм» объекты (успешные торговые центры в прайм локациях) стабильно показывают высокую заполняемость, хотя в них отмечается ротация. Ротация связана как с оптимизацией бизнеса со стороны арендаторов, так и с частичным пересмотром концепций и подходов со стороны владельцев торговых центров. ТЦ, построенные в 2014-2016 годах и открывавшиеся с заметно высокой долей свободных торговых площадей , постепенно снижают уровень вакансий. В новых реалиях рынка активность операторов заметно снизилась, срок экспозиции торговых площадей увеличился, и важным фактором снижения уровня вакансий являются преференции арендаторам на время открытия открытия и на начальный период аренды.

Вакантность по стабилизированным торговым центрам (ТЦ открытые более двух лет назад, имеющие лояльную целевую аудиторию и сбалансированную структуру арендаторов) изменилась за последний год незначительно. Ввиду возросшей конкуренции и текущей экономической ситуации наблюдается тенденция увеличения срока, необходимого для стабилизации торгового объекта. Если до 2014 года этот срок в среднем составлял 1-1,5 года, то сейчас даже после двух лет работы торговый центр может сохранять высокий уровень вакансии и продолжать поиск своей ниши на рынке в силу индивидуальных особенностей.

Рестораны и fashion-бренды продолжают выходить на рынок. Наблюдается наиболее активная экспансия со стороны крупных сетевых операторов. Среди новых брендов на рынке - кафе и рестораны, а также сети по продаже одежды. Расширяют свое присутствие интернет-магазины и онлайн-агрегаторы. Относительная стабилизация на рынке, наблюдаемая в 2016 году, позволяет крупным сетевым брендам вернуться к планам экспансии. Сразу несколько операторов заявили о значительном расширении сети в среднесрочной перспективе - Selgros, Media Markt, «Эльдорадо», «Подружка», «Вестер», Sela, Accessorize/Monsoon, «Виктория». Повышение операционной эффективности сетей результируется в оптимизации количества магазинов (например, «Седьмой континент», «Связной»), новых форматах (например, «М.Видео» запускает новый формат «магазин в магазине» M.mobile для продажи смартфонов). Среди брендов, которые выходят или планируют выход на рынок преобладают операторы кафе и ресторанов (Julius Meinl, Surf’n’Fries, Tucano Coffee, ресторанная группа Landry’s), а также сети по продаже одежды (Hunkemöller, Billabong, Mauboussin, Aiim, Tresophie).

Заметную активность проявляют интернет-магазины, комбинируя работу в разных форматах. KupiVIP продолжает открывать оффлайн магазины (до конца года к двум существующим должны добавиться еще два). AliExpress открывает шоу-рум на Ленинградском вокзале, по результатам работы которого компания будет принимать решение о дальнейшем развитии этого формата. Начал свою работу первый в России онлайн-агрегатор Clouty - на портале собраны ведущие интернет магазины мира. Российский аналог портала Alibaba.com планируют запустить в 2017 году.

Сопутствующие операторы также развиваются и обеспечивают необходимую инфраструктуру для онлайн торговли. Сеть пунктов выдачи Boxberry выросла более чем вдвое с конца 2015 года. До конца 2016 года сеть планирует открыть по одному пункту выдачи у каждой станции метро в Москве. В следующем 2017 году ситуация начнет меняться, но пока заметного влияния на рынок торговой недвижимости не окажет.

Ключевые индикаторы рынка торговой недвижимости неизменны в течение этого года, такая же ситуация ожидается и в следующем году. Условия аренды, как правило, тем или иным способом привязаны к потенциальному обороту оператора, поэтому нет факторов, предполагающих пересмотр ставок аренды. «Прайм» объекты сохраняют высокую заполняемость и востребованность среди торговых операторов. Прайм индикатор арендной ставки сохраняет свой уровень. Роста потребительского рынка, а значит и изменений на рынке торговых помещений можно ожидать не ранее 2018 года.

Складская недвижимость в III квартале 2016 года

В III квартале на рынке складов Москвы и Подмосковья средние ставки аренды остаются стабильны. Доля вакантных складских площадей остается высокой, а спрос на склады в 2016 году снизился. Снижение спроса произошло со стороны компаний сегмента розничной торговли.

Сокращение спроса на качественную складскую недвижимость является основным фактором, определяющим ситуацию в этом сегменте коммерческой недвижимости в 2016 году. Наибольшее падение объема и количества заключенных сделок на складском рынке наблюдается со стороны компаний сегмента розничной торговли, традиционно составляющих основу спроса на качественные склады. При этом отмечается небольшой рост спроса на складские площади со стороны производственных и логистических компаний.

* Ставка без операционных расходов, коммунальных платежей и НДС

Снижение запрашиваемых ставок аренды складских помещений не наблюдается, поскольку девелоперы понимают, что снижение цены при низком спросе не является ключевым фактором для привлечения арендаторов. Средняя ставка на склады класса «А» в течение двух кварталов остается стабильной и составляет 3800-4000 рублей за кв. м в год.

Во второй половине 2016 года в Московском регионе наметилась тенденция сокращения девелоперской активности. По прогнозам Cushman & Wakefield это приведет к сокращению доли свободных складских площадей уже в середине 2017 года, даже при существующем сегодня низком спросе на склады.

В III квартале 2016 года в Москве и Подмосковье было введено в эксплуатацию 330 000 кв. м новых складских площадей . По данным девелоперов, рост предложения в 2016 году составит 851 000 кв. м, что соответствует аналогичному показателю 2015 года. Доля вакантных площадей в прошедшем квартале не изменилась и составила 10%. В 2017 году темпы строительства значительно снизятся. По предварительным оценкам будет построено не более 500-550 тысяч квадратных метров новых складских площадей, что приведет к снижению доли свободных помещений к концу 2017 года.

Объем заключенных сделок в I-III кварталах 2016 года самый низкий за последние пять лет. Сделки с компаниями сегмента розничной торговли сократились на 30%. Объем заключенных сделок по аренде и покупке складов в III квартале 2016 года составил 245 000 кв. м, что ниже аналогичного среднего показателя 2008-2015 годов на 20%. За 9 месяцев 2016 года количество заключенных сделок с компаниями сегмента розничной торговли сократилось в два раза, по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, при этом отмечается 10% рост активности компаний-арендаторов из сегментов логистики и производства. Средний размер сделки со складами за 9 месяцев 2016 года составил 8 500 кв. м, что ниже аналогичного показателя 2015 года на 40%.

Заключение: стандартные условия договоров аренды

Сроки договоров аренды

Офисы: 5 лет.
Склады: краткосрочные (1-3 лет) или долгосрочные (более 5 лет).
Торговые площади: в среднем 3-5 лет, якорные арендаторы - 10-25 лет.

Досрочное расторжение

Офисы: возможно через 3 года после начала аренды с удержанием депозита в качестве штрафной санкции. Это условие стало более популярно в кризисный период. Уведомление о расторжении высылается за 6-9 месяцев. Если в договоре есть условие о пересмотре арендной ставки после 3 лет, договор может быть расторгнут любой из сторон в этот период.
Торговля: стандартный договор аренды не предусматривает досрочного расторжения.

Валюта договора и периодичность платежей

Офисы и торговля: рубли или доллары США за кв. м в год, оплата производится ежемесячно или ежеквартально, авансом.
Склады: рубли.

Депозит

Офисы: эквивалент арендной платы за 1-3 месяца (возможна банковская гарантия, но она используется достаточно редко, т.к. арендодатели предпочитают депозит).
Торговые площади: эквивалент арендной платы за 1-2 месяца (возможна банковская гарантия).
Склады: эквивалент арендной платы за 1-3 месяца (возможна банковская гарантия, но она используется достаточно редко, т.к. арендодатели предпочитают депозит).

Пересмотр ставки аренды

В кризисный период данное условие часто включается в договоры аренды (срок пересмотра - предмет для переговоров).

Индексация

Офисы: для договоров в рублях - 7-10%, для договоров в валюте - 3-5% или на уровне инфляции Еврозоны или США.
Торговые помещения: для договоров в рублях - инфляция в России или 8-9%, для договоров в долларах США -US CPI или 5%.
Склады: 8-10%.

Дополнительная плата за вход в проект

Возможное внесение дополнительной платы за «вход в проект» - применимо только для прайм-объектов.
Процент от оборота в качестве арендного платежа (только для торговли). В торговых центрах очень часто применяется комбинированная ставка аренды (минимальный фиксированный платёж + % от оборота арендатора). В среднем процентная ставка варьируется между 10 %-15% для операторов торговой галереи и 2-5% для якорей.

Переуступка прав аренды / субаренда

Офисы и склады: обычно возможно, но предмет для переговоров с собственником.
Торговля: нет общепринятой практики.

Ремонтные работы

Арендатор: поддержка состояния и обслуживание внутренних помещений.
Арендодатель: ремонт общих зон, несущих конструкций здания.

Страхование

Арендатор: страхование собственного имущества.
Арендодатель: страхование здания, которое обычно включено в операционные расходы, оплачиваемые арендаторами.

Операционные расходы

Оплачиваются арендатором по принципу «открытая книга» или фиксированный размер платежа.

Коммунальные платежи

Часто включены в операционные расходы, но возможны различные варианты в разных проектах.

Налог на недвижимость

Арендатор: нет.
Арендодатель: для офисов и торговых помещений размер налога варьируется в зависимости от региона (в Москве составляет 1,2% от кадастровой стоимости объекта в 2015 году, 1,3% в 2016 году, 1,4% в 2017 году и 1,5% в 2018 году). НДС 18%.

Правила измерения площади