Как продать жилье если. Надежные способы продать квартиру, чтобы избежать обмана мошенников. Нюансы по тексту документа

В настоящее время потребность в приобретении жилья остается на высоком уровне. Динамичное развитие рынка недвижимости раскрывает перед покупателем большой выбор. Как продать квартиру самостоятельно выгодно, избегая многих ошибок – актуальный вопрос для многих людей.

Почему важно уметь правильно продать жилплощадь?

При реализации объектов недвижимости понятия «оперативность» и «выгода» практически не сочетаются. Срочная продажа подразумевает предложение по сниженной цене по сравнению с аналогами и возможность вести торг. Для получения максимальной выгоды нужно знать, как правильно продать квартиру.

Грамотная реализация подразумевает надлежащее юридическое оформление документов и получение соглашения от всех необходимых инстанций. Профессионализм – первая составляющая успеха сделки с недвижимостью, поэтому нужно или самому хорошо разобраться в тонкостях этого процесса или правильно будет доверить работу соответствующему агентству.

Стоит ли обращаться к брокерам?

Грамотные специалисты возьмут на себя всю работу, клиенту потребуется только выписать доверенность, необходимую для сбора необходимых документов. Агентство проведет рекламную компанию и покажет объект в удобное время. Продавца пригласят только для получения задатка или составления договора купли-продажи.

Преимущества обращения к риэлторам:

экономия времени и нервов;
простота проведения сделки;
получение максимальной выгоды в наименьшие сроки.

Недостатки сотрудничества с этими специалистами:

необходимость оплачивать услуги (2-3% от стоимости квартиры);
риск стать жертвой мошенников и оказаться в серьезном убытке.

Правильно к специалистам или нет – решение, которое вы принимаете самостоятельно. Вы можете самостоятельно провести все необходимые процедуры, но будьте готовы приложить много усилий.

Алгоритм действий при самостоятельной реализации квартиры

Реализация квартиры – сложный процесс для неопытных продавцов. Для желающих продать квартиру самостоятельно порядок действий таков:

1. Выписка всех проживающих из жилья и прописка иждивенцев, несовершеннолетних детей (если имеются) по новому месту жительства.

2. Подготовка всех необходимых документов.

3. Оценка имущества и анализ альтернативных предложений. Данный этап предполагает подробное исследование недвижимости: определение ее возраста, уровня физического износа, месторасположение, наличие дефектов, проверку законности планировки и другие особенности.

4. Погашение всех долгов (если они есть). Правильно, когда оплата коммунальных услуг и электроэнергии выполнены перед продажей квартиры. Рекомендуется сохранить все квитанции и чеки.

5. Подготовка жилья к продаже. В этот этап включается ремонт, уборка и выполнение других работ, создающих презентабельный вид. Кстати, если нет денег на ремонт, .

6. Реклама. Подать информацию можно в популярные печатные издания, на телевидение или радио, на щитах, а также через интернет. Рекламные источники и количество сведений нужно грамотно подобрать. Например, дорогая квартира с евроремонтом должна размещаться в журналах, специализирующихся на элитной недвижимости. При этом правильно выбирать только качественные снимки.

7. Показ, торги с покупателем. На данном этапе следует быть готовым ответить на разные вопросы клиента:

имя собственника жилья;
прописаны ли иные лица;
правоустанавливающие документы;
какие могут быть усложняющиеся обстоятельства после приобретения квартиры.

Желающие знать, как продать квартиру самостоятельно, не должны допускать максимализма, то есть яркого подчеркивания преимуществ и акцентирования внимания на недостатках. Потенциальные клиенты наверняка ознакомились с другими предложениями или вполне могут осмотреть следующие варианты. В целях безопасности правильно будет убирать при показе все ценные вещи.

Совет: с первым человеком, готовым немедленно купить квартиру по предлагаемой цене не стоит торопиться заключать договор. Возможно, она продается слишком дешево.

8. Договоренность с клиентом. После получения согласия в устной форме многие продавцы убирают рекламу, не подозревая, что покупатель продолжает поиск жилья. Во избежание подобных ситуаций целесообразно ставить вопрос о внесении предоплаты, дающей гарантию о совершении сделки, также правильно составить предварительное соглашение.

Следует понимать, что аванс и задаток имеют одну цель – доказать намерение продавца и покупателя провести сделку купли-продажи, но отличаются степенью ответственности. В первом случае покупатель имеет право изменить свое решение и вернуть предоплату обратно. Задаток обязывает заключить сделку: если покупатель изменит решение, вложенные деньги к нему не возвращаются. При нарушении договора второй стороной, средства передаются клиенту в двойном размере.

9. Взаиморасчеты и регистрация договора. Оплата производится через специальную ячейку в банке, зарегистрированную на имя клиента. К выбору организации следует проявлять осторожность и не стоит получать средства там, где покупатель хранит деньги и имеет влиятельного друга. Территория должна быть нейтральной и устраивающей обе стороны.

После передачи денежных средств необходимо пройти нотариальное заверение или сразу передать контракт в Федеральную регистрационную службу на подтверждение прав (по желанию первоначального владельца собственности).

10. Отчуждение имущества. Когда будут получены документы со справкой о прохождении государственной регистрации, продавец обязан пройти снятие с регистрационного учета и вывезти все свои вещи.

11. Подача декларации «О доходах» в форме 3-НДФЛ в налоговое учреждение. Заполнить ее правильно можно самостоятельно по шаблону, предоставленному в рассматриваемой организации, а также в режиме онлайн на специализированных интернет-ресурсах. Подавать документ следует до окончания года реализации имущества.

Правила правильной продажи собственности

Как продать квартиру самостоятельно в максимально короткие сроки и выгодно – основная задача продавца. Для решения нужно в первую очередь понять, решит ли его предложение проблемы покупателя и сможет ли гарантировать:

безопасность сделки;
простоту проведения мероприятий;
отсутствие «подводных камней».

Продавец должен действовать в соответствии со следующими правилами:

Установка адекватной цены, соответствующей среднему показателю на рынке недвижимости в конкретном районе, тогда квартиру можно продать в течение месяца. Занижение стоимости позволит ее реализовать через 14 дней, а завышение оттягивает срок сделки до нескольких месяцев.
Подготовка квартиры к продаже – этап, который косвенно влияет на сроки реализации. Мероприятие проводится с учетом престижности конкретного района, например, в отдаленных населенных пунктах евроремонт делать не обязательно, а в центре мегаполиса данный этап крайне важен.
Наведение юридического порядка среди документов. Покупатели остерегаются волокитных процедур в процессе приобретения жилья и всегда расположены к продавцам, у которых документация не противоречит закону. На данном шаге проводится:

— выписка всех ранее зарегистрированных людей;

— согласование всех вопросов с наследниками, а также несовершеннолетними лицами и предотвращение других ситуаций, усложняющих заключение договора;

— узаконивание перепланировки дома (при необходимости).

Какая документация нужна для заключения сделки?

Юридическая чистота недвижимости – основа ее успешной реализации. Поэтому желающие понять, как правильно продать квартиру самостоятельно, должны подготовить:

документ, удостоверяющий личность;
выписки об оплате земельного налога и коммунальных услуг;
техпаспорт и пояснение к объекту недвижимости (экспликация);
разрешительные документы на проведение сделки с недвижимостью от учреждений, занимающихся опекунством (при необходимости);
дубликат лицевого счета;
подтверждение обоих супруг;
свидетельство о бракосочетании или заявление о статусе «не женат» («не замужем»);
документы, подтверждающие право собственности – свидетельство о получении наследства, акт выплаты пая жилищно-строительного кооператива, дарственная, решение суда и т.п.

Многие покупатели предпочитают приобрести квартиру по большей стоимости, если они полностью уверены в отсутствии рисков и возникновении проблем с перерегистрацией.

Людям, стремящимся понять, как продать квартиру самостоятельно, очень правильно будет заняться реализацией в разгар сезона, то есть с середины сентября (на элитную недвижимость этот фактор не распространяется).

На что обращают внимание покупатели жилья?

При покупке недвижимости люди обращают внимание на разные факторы, в зависимости от уровня их финансового состояния. Малобюджетные покупатели, интересующиеся жильем эконом-класса, ценят комфортную планировку. Большинство из них предпочитают прямоугольные помещения с панорамным остеклением. Им не нужно наличие декоративных элементов, уменьшающих пространство.

Основная масса из покупателей недвижимости элитного класса обращают в первую очередь внимание на архитектуру дома. Колонны, необычные углы, скошенные стены и другие декоративные элементы будут по достоинству оценены. Одно из требований этой категории людей – близость к центру. Другие предпочтения:

надежность застройщиков;
дизайнерская отделка в квартире;
грамотная планировка;
высокое качество инженерных систем.

Желающие понять, как правильно продать квартиру, должны учитывать эти особенности и акцентировать на них внимание при демонстрации имущества.

Как проводить беседу с клиентом?

Продавец должен проанализировать все преимущества и недостатки своей собственности. Ему следует представить себя на месте покупателя и самостоятельно подумать о деталях, которые нужно исправить. При показе объекта необходимо правильно проинформировать обо всех важных преимуществах:

близкое расположение социально значимых объектов (детский сад, магазин, больница, банк);
хорошие соседи;
проведение ремонтных работ в многоквартирном доме (смена крыши, стоянки);
приятный вид из окна;
просторные коридоры и другие.

Налогообложение при реализации имущества

Согласно Налоговому кодексу РФ, 13%. Исключения составляют следующие случаи:

объект недвижимости, находящийся в собственности более 3 лет не облагается налогом;
если жилье находится во владении меньше 3 лет, то налогом облагается только сумма, превышающая 1 млн. руб.;
не нужно платить налоги в случае, если доходы от реализации квартиры равны расходам.

Решив самостоятельно продать квартиру, имеющую документальное подтверждение расходов на приобретение, предоставляется имущественный вычет до 1 млн. руб. Расходами является сумма покупки и затраты на проведения ремонта.

НДФЛ= (Стоимость продажи жилья — 1 млн.руб) х 13% — имущественный налоговый вычет.
НДФЛ = (Цена реализации недвижимости — цена покупки) х 13% – вычет в сумме документально подтвержденных затрат.

Возможно, в 2015 году появятся изменения, увеличивающие срок владения имуществом до 7 лет, начиная с которого не нужно уплачивать налог с продажи квартиры. Закон не будет распространяться на людей, получивших собственность от родственников по договору дарения или в порядке наследования.

При серьезном отношении к советам и пожеланиям, добросовестной подготовке документов и внимательном изучении порядка действий, продать квартиру самостоятельно – вполне реально. При возникновении вопросов всегда можно обратиться к профессионалам.

Приобретение жилья – это очень сложная и ответственная задача, требующая тщательной проработки каждого момента, будь то выбор продавца или оформление документов.

Каждый шаг необходимо делать без спешки и опираться на поддержку квалифицированных специалистов в сфере вопросов недвижимости.

Цены на недвижимость в России высоки и подвержены постоянным колебаниям. Поэтому сразу нужно определить, на какую квартиру и размер жилплощади можно претендовать с располагаемой суммой.

Любую покупку лучше совершать на свои собственные средства . Как вариант – это накопление денег на банковском счете, доход с продажи недвижимости, автомобиля и т.п.

Тем, кто не имеет личных денег на крупную покупку, приходится прибегать к кредитованию , которое зачастую является единственным способом обрести собственные квадратные метры.

Например, зарплаты в 20 — 30 тыс. рублей уже достаточно для получения кредита на 1,5 млн. рублей. На эту сумму в большинстве городов можно приобрести однокомнатную квартиру, а то и «двушку».

Приобретение жилья через риелторов

Традиционным способом найти подходящий вариант долгое время оставались средства массовой информации. Но объявления в газете или по телевидению никогда не передавали самой нужной информации – кто владелец, кто прописан в квартире, имеются ли у нее .

В настоящее время все большее количество покупателей обращается к услугам агентств недвижимости .

Даже в небольших городах можно найти подобные офисы и обратиться за поддержкой напрямую. Кроме того, агенты размещают объявления о своих услугах и в Интернете на специализированных сайтах и досках объявлений информационных порталов.

При выборе агентства лучше рассмотреть несколько вариантов и выбрать из них наилучший.

Добросовестная фирма, как правило, характеризуется следующими чертами:

Компания принимает на себя выполнение многих задач, чем значительно облегчает процесс .

Но агентство, как посредник, берет за свою работу определенную сумму. Для разных фирм она колеблется в диапазоне от 2% до 5% от рыночной стоимости квартиры.

Проверка собственников квартиры и продавца

К этому шагу нужно подходить со всей внимательностью, поскольку из-за несовершенства российского законодательства существует вероятность стать жертвой мошенничества.

Нередки случаи подделки документов , когда после совершения сделки выясняется, что продавец и реальный собственник – совершенно разные лица.

Нарушение закона может быть и совсем давнее и вскрыться не сразу. Это еще больше усугубляет проблему, ведь если обнаружатся такие факты о незаконных действиях прошлых владельцев, есть риск, что сделка купли-продажи будет признана недействительной, а добросовестные покупатели будут выселены из квартиры.

Такую проверку эффективно могут выполнить только специалисты, но нужно знать, что может повлиять на заключенный договор:

Отклонения в психическом и физическом здоровье продавца (алкоголизм, наркомания, возрастные и неврологические заболевания).
Отсутствие юридических оснований владения квартирой (поддельное свидетельство о праве собственности, поддельная доверенность на право распоряжаться квартирой и т.п.).
Наличие нескольких правообладателей недвижимости, в том числе несовершеннолетних.
Наличие проблем с законом у владельца (находится в розыске, под следствием, отбывает наказание в местах лишения свободы).
Наличие (ипотека, арест имущества, штрафные санкции).

Проверка документов, подтверждающих право собственности

Специалисты риэлтерского агентства совместно с покупателем должны проверить:

Свидетельство подтверждает право собственности лица на объект недвижимости, также в нем указано, на основании какого правоустанавливающего документа оно было выдано. Только после получения данного свидетельства можно распоряжаться своим имуществом.

Проверка на предмет наличия обременений

Обременениями в данной сфере принято называть ограничения на проведение операций с объектами недвижимости. Ограничения эти связаны с правами третьих лиц . Иными словами, некоторые частные лица и организации могут иметь имущественные претензии на продаваемое жилое помещение.

Для его получения необходимо подготовить пакет следующих документов:

Заявление о проведении регистрации права собственности.
Договор купли-продажи или иной правоустанавливающий документ.
Документ, подтверждающий уплату госпошлины.

Это можно сделать лично, предъявив паспорт, а также с помощью электронной формы или по почте.

Документы, представленные в электронной форме, должны быть подтверждены электронной подписью заявителя. В случае почтового отправления, заявление и прилагаемые к нему правоустанавливающие документы, в том числе и копия паспорта, должны быть нотариально заверены.

В течение 10 дней после поступления всех документов в уполномоченный орган производится процедура государственной регистрации, после чего собственник жилого помещения получает соответствующее свидетельство.

В интервью профессиональный юрист подробно объясняет порядок заключения сделки купли-продажи квартиры. Рассказывается о возможных нюансах, сложностях и схемах мошенничества при совершении сделок с недвижимостью.

Основными сторонами сделки купли-продажи являются покупатель и продавец – у каждого из них в процессе этой процедуры имеются свои обязанности .

Также к делу могут привлекаться различные посредники: риэлторы, нотариусы, специалисты по оценке недвижимости и т.д. Поэтому подготовительный этап оформления для каждой стороны будет разным :

Во первых, продавец обязан подготовить все документы для совершения сделки . Практически все заботы во время оформления купли-продажи ложатся именно на него. В частности, он должен позаботиться о:

подготовке необходимых документов;
проведении оценки квартиры;
подготовке договора купли-продажи.

Для облегчения всех этих задач и нужны посредники – они помогут быстрее и тщательнее проверить и оформить все необходимые документы. Однако их услуги должны быть оплачены, что влечет за собой дополнительные расходы для сторон.

Во вторых, покупатель – после выбора подходящего ему варианта квартиры он может проверить ее самостоятельно или запросить необходимые ему документы у продавца . До момента подписания договора и передачи денег в счет оплаты все организационные моменты должны быть решены.

Более подробно процедура оформления сделки будет рассмотрена далее.

Основные этапы процедуры

В обобщенном виде процесс купли-продажи выглядит следующим образом:

Устная договоренность между сторонами. На этом этапе покупатель подыскивает наиболее подходящий для него вариант квартиры и согласовывает с продавцом все детали сделки.
Подготовка собственником всех необходимых для проведения процедуры документов . Этот этап может провести как сам продавец, так и привлеченные им посредники.
Оформление договора купли-продажи. Данный документ также можно составить как самостоятельно, так и при помощи специалиста. Договор составляется в двух экземплярах (для каждой стороны сделки).
Подписание договора – в этом процессе могут принимать участие только продавец и покупатель, обязательного нотариального удостоверения сделка купли-продажи не требует.
Подача заявления и документов на государственную регистрацию. Сделать это можно как лично, так и при помощи МФЦ или электронной почты. Услуга регистрации платная – размер госпошлины составляет 2 тыс. руб. После регистрации новый собственник получит документы, подтверждающие его права на квартиру.

Что касается проведения расчетов за квартиру , то сделать это можно как на этапе подписания договора, так и незадолго до этого.

Наиболее удобный и безопасный способ передачи денег – при помощи банковской ячейки. Также перед тем как заключить основной договор купли-продажи можно составить и предварительный – этот документ лучше всего защитит интересы обеих сторон сделки.

Проверка продавца и квартиры

Для снижения рисков во время приобретения жилья покупатель имеет право удостовериться в чистоте сделки . Это делается путем проверки:

Квартиры, которая покупается. Она включает в себя проверку юридической чистоты помещения , то есть наличия прописанных в нем третьих лиц или других обременений. Сделать это можно при помощи получения расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Кроме обременений, нужно также проверить наличие и законность перепланировок, которые проводились в жилье (для этого используется кадастровый паспорт на квартиру).
Продавца. От него требуется предоставление правоустанавливающих документов на недвижимость и обеспечение гарантии того, что других претендентов на жилье не имеется. Продавец должен доказать, что он действительно имеет права на квартиру и другие заинтересованные лица (например, супруг или дети) согласны на ее продажу.
Документов, которые предоставил продавец. Лучше всего для анализа данной документации привлечь юриста . Покупатель имеет полное право требовать от продавца документов о лицах, прописанных в квартире, или о других возможных обременениях.

Все эти моменты нужно проверить до подписания договора и передачи денег , потому что после этого сделка считается заключенной.

Своей подписью стороны подтвердят согласие со всеми указанными в договоре условиями, поэтому аннулировать ее будет сложно.

Что нужно подготовить и узнать?

Главный момент, который нужно проверить перед заключением сделки, это юридическая чистота объекта купли-продажи. Можно выделить основные факторы, которые должны насторожить покупателя :

ранее в квартире были прописаны граждане, которые в данный момент отбывают наказание или проходят службу в армии – после возвращения они будут вправе вновь зарегистрироваться в ней;
она находится в залоге или под арестом – по закону, продать такое имущество не разрешено, а сделка считается недействительной;
она продается без ведома супруга-собственника – на проведение данной сделки он обязательно должен дать свое письменное согласие;
в квартире имеются зарегистрированные несовершеннолетние дети – если их законно не выписать до оформления договора, в дальнейшем это будет сложно сделать, поскольку права детей находятся под особой охраной государства.

Все эти моменты бывает не очень легко проверить, поэтому к делу лучше привлечь юриста – только так будет гарантирована максимальная безопасность сделки.

Оценка квартиры и определение ее стоимости

Важным этапом при проведении сделки купли-продажи квартиры является определение ее стоимости . Этот момент важен для обеих сторон:

для покупателя – чтобы он не переплатил лишних денег за жилье;
для продавца – чтобы он не продал свою собственность дешевле ее фактической стоимости и не потерял возможной прибыли.

Для осуществления процедуры оценки обычно привлекаются независимые участники – это может быть как риэлтор (данная обязанность включается в договор с агентством), так и специалист по оценке недвижимости. У лица, которое будет проводить оценку, должно быть соответствующее образование и лицензия на осуществление подобной деятельности.

В процессе выбора оценщика могут принимать участие обе стороны – как покупатель, так и продавец. После проведения процедуры оценщик должен выдать официальный документ (справку), в которой и будет закреплен ее итог – стоимость квартиры. При оценке недвижимости принимаются во внимание многие факторы :

тип дома (кирпичный, панельный, монолит);
месторасположение дома;
площадь жилья и количество комнат;
планировка квартиры;
состояние жилого помещения (например, наличие или отсутствие ремонта);
юридическая чистота квартиры и т.д.

На основании всего этого специалист и делает свое заключение о стоимости недвижимости, которое участники купли-продажи могут принять в качестве цены квартиры.

Однако эта цифра – не окончательная цена сделки .

В зависимости от посредников, которые к ней привлекались, стороны понесут следующие расходы:

на оплату госпошлины (вносится за такую услугу, как регистрация перехода прав собственности);
на оплату услуг нотариуса (конкретная цифра зависит от расценок того или иного юриста);
на оплату агентства по недвижимости (обычно риэлтор получает 3-4% от стоимости сделки).

Оплата этих расходов происходит по договоренности, кто из сторон будет осуществлять – они могут быть поделены пополам, возмещены продавцом или включены в стоимость квартиры для полной уплаты покупателем.

Сроки процедуры

Продолжительность процедуры проведения сделки купли-продажи зависит от многих факторов: наличия подготовленных документов, привлечения посредников и требований самих участников процедуры. Например, если большинство документов не готово и их нужно заказывать в соответствующих госорганах, срок значительно увеличится.

В случае проведения дополнительной проверки юридической чистоты и оценки стоимости квартиры продолжительность сделки также возрастает, ведь все эти процедуры требуют временных затрат. Например, получение архивной выписки из домовой книги занимает до 30 рабочих дней.

Сократить время поможет обращение к посредникам – в частности, к агенту по недвижимости или нотариусу .

Эти специалисты берут решение части вопросов на себя, уберегая тем самым клиентов от лишней траты времени и сил. И, наконец, заключительный этап – регистрация перехода прав собственности – также имеет установленную продолжительность и составляет до 10 дней с момента подачи соответствующего заявления.

Подготовка документов

Набор необходимых документов также свой для каждого участника сделки. Основная обязанность в этом вопросе ложится на продавца – он должен подготовить следующие бумаги:

паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность продавца;
свидетельство о праве собственности на жилье;
правоустанавливающие документы на недвижимость (их конкретный вид зависит от способа, при помощи которого она была получена);
документы из БТИ (включают в себя технический и кадастровый паспорта на квартиру, а также поэтажный план);
выписка из домовой книги (в ней указывается информация о всех гражданах, которые прописаны в помещении);
согласие супруга на продажу жилья (при наличии);
выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
свидетельство о браке или его расторжении;
согласие органов опеки (в том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети);
выписка из ЕГРП;
договор купли-продажи, оформленный в соответствии с законодательными требованиями.

От покупателя требуются только документы, подтверждающие его личность (то есть паспорт), а также свидетельство о браке и нотариальное согласие супруга на сделку.

Составление договора: порядок и ответственные лица

Лицо, ответственное за составление договора , зависит от того, как проходит сделка купли продажи квартиры– с привлечением посредников или без.

В первом случае оформлением договора занимается риэлтор – такой вариант гарантирует наиболее высокую степень надежности составления документа.

Однако продавец вправе заняться договором и самостоятельно, тем более что в интернете представлено множество типовых образцов этого документа. Если никаких сложностей или особенностей у сделки нет, то такой вариант вполне допустим. Стоит учесть, что в договоре обязательно должны быть указаны ниже приведенные данные :

Во-первых: предмет сделки – это существенное условие договора данного типа , поэтому без наличия подобной информации документ будет считаться недействительным. Предмет должен быть описан конкретно и ясно, с указанием такой информации:

месторасположение помещения (полный адрес – город, улица, дом);
общая площадь (в том числе жилая и нежилая);
этаж, на котором расположена квартира;
количество комнат;
другая информация (при наличии).

Во-вторых: стороны сделки – в этом пункте содержится информация о продавце и покупателе квартиры . Обязательно нужно указать такие данные:

ФИО обеих сторон;
дата и место рождения;
место прописки и адрес постоянного проживания;
гражданство.

Отсутствие каких-либо из этих данных может стать основанием для отказа в регистрации сделки

В-третьих: цена объекта – именно для ее определения и проводится предварительная оценка жилья . На этот пункт нужно обратить особое внимание – в случае возникновения каких-либо конфликтных ситуаций относительно квартиры покупателю будут возвращены только те деньги, которые были указаны в договоре . Поэтому не стоит занижать стоимость жилья в целях экономии на уплате налогов – в дальнейшем такие действия могут обернуться большими проблемами.

Допустимая валюта сделки – только рубли, причем стоимость должна быть указана как в цифрах, так и прописью. Что касается расчетов покупателя с продавцом, то первый может отдать деньги в любой удобной для сторон валюте.

В-четвертых: информация об отсутствии на предмете сделки каких-либо обременений – в договоре обязательно необходимо предусмотреть отдельный пункт, в котором будет содержаться такая информация . Тем самым продавец подтверждает, что недвижимость не находится в залоге или под арестом, а претензии на нее со стороны третьих лиц исключены.

Наличие последнего пункта важно скорее для покупателя – если появятся претенденты на квартиру, это поможет отстоять права на нее в суде. В целом составление договора купли-продажи не составляет особых сложностей и может быть под силу даже далекому от юридических тонкостей человеку.

Порядок действий после регистрации

Регистрация перехода прав собственности является заключительным этапом сделки купли-продажи квартиры. После ее завершения покупатель становится новым собственником жилья и должен получить такие документы:

свидетельство о праве собственности на квартиру (оформленное уже на нового владельца);
зарегистрированный договор купли-продажи.

После этого старому владельцу остается только освободить помещение и предоставить его в пользование новому собственнику . Во время передачи квартиры новому хозяину составляется специальный документ – акт приема-передачи , в котором фиксируется состояние помещения на момент совершения сделки. В акте стоит подробно описать мебель, которая имеется в помещении, наличие или отсутствие ремонта и другие важные детали.

Сделка купли-продажи довольно рискованная для обеих участников, поэтому к ее проведению нужно подойти очень серьезно.

Важно знать, какие именно документы требуются от сторон договора, как правильно составить этот документ и какую последовательность действий при этом необходимо соблюдать. Теперь мы рассмотрели как совершается сделка купли продажи квартиры, где алгоритм или схема действий поэтапны, где существуют свои правила. Учитывая весь порядок продажи квартиры, самостоятельно вполне можно осилить эту процедуру.

Как происходит сделка купли продажи квартиры смотрите в видео:

Пошаговая инструкция для тех, кто хочет продать квартиру правильно, быстро и за большие деньги.

Шаг 1. Решите, как будете продавать: с риелтором или самостоятельно

Риелтор, как правило, продает квартиру быстрее собственника. Он поможет с документами, найдет покупателей и организует просмотры. Риелтор сэкономит вам время, силы и убережет от дорогостоящих ошибок. За свои услуги возьмет 2-4% от стоимости квартиры.

Агентства недвижимости сделают для вас еще больше. Они обойдутся чуть дороже, зато возьмут на себя абсолютно всё: оценку, подготовку документов, сопровождение. Вы получите услуги сразу всех нужных специалистов: риэлторов, оценщиков, юристов.

Агентства недвижимости незаменимы, если у вас сложная сделка. Легко продать квартиру, если вы ее первый единственный собственник, а покупатель платит сразу. А если объект в ипотеке, под залогом или в долевой собственности? Желание сэкономить может привести к большим потерям. Например, при продаже квартиры в долевой собственности другие собственники должны документально отказаться от своей доли. Если этого не сделать, сделку могут аннулировать. Рядовой продавец может этого не знать.

Еще есть альтернативные сделки - это когда собственник продает одну квартиру, чтобы купить другую. В такой цепочке может быть сразу до 10 квартир: например, кто-то продает новую однушку и унаследованную двушку, чтобы потом купить трешку в центре. Денег ему не хватает, поэтому он берет ипотеку. Покупатели однушки и двушки тоже продают свои квартиры, чтобы купить новые. В результате в сделке участвуют больше 10 человек - без помощи профессионалов правильно оформить такую сделку почти невозможно. Чтобы вас не обманули, нужны юридические знания и опыт работы в сфере недвижимости.

Если вам не нужен полный набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на конкретном этапе сделки. Например, проверить документы, составить договор, найти покупателей или попросить совет у риэлтора. Так вы будете уверены в юридической чистоте сделки, но сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.

Если решитесь на самостоятельную продажу , сэкономите деньги, но придется повозиться с документами, показами и взять на себя риски неправильного оформления документов. Продажа квартиры при этом может затянуться на месяцы.

Помните, что ошибки в сделках с недвижимостью обойдутся слишком дорого - сделку могут признать недействительной. Обязательно перестраховывайтесь и показывайте документы юристу или риэлтору хотя бы перед их подписанием.

Если у вас нет времени на сбор и подачу документов, подпишите нотариально заверенную доверенность на представление собственника во всех инстанциях без права продажи. Указанный в ней человек, например, агент или супруг, сможет сделать все сам. Подписать договор купли-продажи лучше лично - так надежнее.

Шаг 2. Оцените квартиру

Стоимость одной и той же квартиры может варьироваться в пределах 10-20% - это сотни тысяч и миллионы рублей. На стоимость влияют: планировка, метраж, размер кухни, тип дома и год постройки, состояние квартиры и ремонт, придомовая территория, район, инфраструктура.

Поставьте адекватную цену, которая устроит вас и покупателя. Критерий правильной цены - количество звонков. Чем их больше, тем привлекательнее для покупателей цена, которую вы поставили. Если звонят по десять раз в день, немного повысьте цену. Если за пару дней ни одного звонка, чуть опустите.

Чтобы оценить квартиру, узнайте сколько стоят квартиры как ваша, в идеале в том же доме или районе. Посчитайте среднюю стоимость и ориентируйтесь на нее.

Если хотите продать подороже, поставьте комфортную для себя цену и ждите своего покупателя. Но помните: это может затянуться на несколько месяцев или даже лет.

Если хотите продать побыстрее, понизьте цену на 10-15% ниже средней.

Чтобы не ошибиться со стоимостью квартиры, воспользуйтесь услугами профессионального оценщика. Они стоят от трех до пяти тысяч рублей, в зависимости от региона. За эти деньги оценщик учтет средние цены на квартиры, ваши затраты на покупку и ремонт, налоги, уровень инфляции и амортизацию - и назначит наиболее справедливую цену. Справка оценщика может пригодиться людям, которые покупают квартиру в ипотеку.

Шаг 3. Подготовьте квартиру к продаже

Чтобы удачно продать квартиру, сделайте так, чтобы она понравилась покупателям.

Уберитесь в подъезде . Наши агенты часто замечают, что клиент настраивается на восприятие квартиры еще в подъезде и коридоре. Хорошо, если в них светло, чисто, а лифт в исправном состоянии. Тогда покупатель понимает, что в доме живут адекватные люди.

Но если в подъезде темно, дурно пахнет и все стену расписаны матом, покупатель заранее настраивается против квартиры. Даже если у вас дорогой ремонт и вы готовы сбросить миллион, никто не захочет жить рядом с некультурными людьми, которые мусорят.

Избавьтесь от лишнего в квартире. Люди покупают квадратные метры, а не старую мебель и хлам. Чем больше в квартире вещей, тем она кажется меньше. Поэтому лучше всего продаются пустые квартиры.

Вынесите из квартиры все ненужные покупателям вещи: старую мебель, ковры, сувениры, книги, лыжи, покрышки и коллекцию магнитов на холодильнике. Продайте это на Авито, отдайте соседям, друзьям или благотворительным организациям, а откровенный хлам безжалостно выбросите.

Наведите порядок. Сделайте генеральную уборку: выбейте ковры, отмойте стекла и зеркала, протрите пыль, избавьтесь от старых пятен, очистите сантехнику. Чем ярче все блестит, тем лучше.

Сделайте так, чтобы покупатель воспринимал вашу квартиру безличной - как гостиничный номер. Постоялец гостиницы не знает, кто жил в номере до него: простая семья, рок-звезда или президент.

Сделайте косметический ремонт. Не тратьтесь на хороший ремонт - то, что нравится вам, может совершенно не понравиться покупателям. Обычно люди хотят заплатить поменьше и сделать ремонт самостоятельно, под себя. Кто-то захочет снести стены, кто-то - их добавить. Под всех не подстроишься, поэтому просто уберите явные недостатки, которые бросаются в глаза.

Хороший ремонт поможет продать квартиру быстрее, но не дороже. Дорогой ремонт увеличит цену только люксовых квартир и новостроек: в среднем сегменте покупатель ориентируется на район, метраж и планировку, а не на стены и полы.

Вот две квартиры с одинаковой площадью, находятся в одном и том же районе. Квартира с хорошим ремонтом на 800 тысяч дешевле убитого бабушкиного варианта. Чтобы рассмотреть поближе, кликните на любое фото.

Если квартира в нормальном состоянии, сделайте простенький косметический ремонт: покрасьте батареи, двери и окна, замените сантехнику, поклейте однотонные обои. Не надо менять старый паркет или линолеум на ламинат - это сложно и дорого. Если окна деревянные, тоже оставьте их как есть: расходы на замену вряд ли получится включить в стоимость квартиры. Обязательно отремонтируйте аварийные места: протекающие потолки и трубы, кривые полы и стены. Красоту люди наведут сами: покрасят стены в цвет, который им нравится, положат паркет или теплые полы, поменяют окна.

В результате после косметического ремонта ничего не должно течь и продуваться, в кранах должен быть хороший напор воды, на стенах и потолке - никаких подтеков и разводов. Не нужно тратить больше 50 тысяч рублей - ремонт должен только освежить квартиру.

Однушка по цене двушки

Часто наши агенты сталкиваются с ситуацией: клиенты перед продажей квартиры делают в ней хороший и дорогой ремонт. Меняют проводку, сантехнику, батареи, ставят самые дорогие окна, кладут настоящий паркет, платят дизайнеру за проект. В результате однушка, которая без ремонта стоила бы 6 млн, продается за 8 млн рублей. Это цена недорогой двушки. При такой цене покупателя приходится искать долго.

В убитых старых квартирах лучше оторвать обои, старые плинтусы и линолеум - и продавать квартиру с черновой отделкой. Заштукатурьте стены, сделайте стяжку пола, поменяйте сантехнику и трубы. Покупателю так удобнее - не надо самому ничего ломать, квартира полностью готова к ремонту.

Шаг 4. Разместите объявление

Сделайте фото. Сделайте 8-10 четких фотографий квартиры. Сфотографируйте все комнаты, кухню, санузлы, балкон, коридор, вид из окна, подъезд, фасад дома, парковку и придомовую территорию. Не фотографируйте отдельные предметы и несущественные детали - лучше всего смотрятся панорамные снимки всей комнаты. Добавьте к фото план квартиры.

Если хотите, чтобы звонков было больше, закажите фото профессиональному фотографу интерьеров с опытом. Его услуги обойдутся в несколько тысяч рублей, но вашу квартиру выставят в самом выгодном свете. Особый шик - видеоролики квартиры.

Чем больше фотографий, чем они качественнее и информативнее - тем больше людей кликнут на ваше объявление. Если в объявлении нет фото, покупателю кажется, что с квартирой что-то не так.

Составьте объявление . Напишите текст на 8-10 строк. Пишите по существу и конкретно, разбивайте текст на смысловые блоки. Вместо «Транспорт в шаговой доступности» напишите «до метро 10 минут пешком», а вместо «свежий ремонт» - «положили ламинат, поменяли трубы и сантехнику, в ванной выложили новую плитку».

Подайте объявление. Разместите объявления на всех главных сайтах: Авито , ЦИАН , Domofond , Яндекс.Недвижимость. Там можно быстро найти покупателей и продать квартиру за максимально выгодную цену.

Расскажите друзьям и знакомым о том, что продаете квартиру, сделайте пост в соцсетях. До сих пор хорошо работают объявления в подъездах окрестных домов, баннеры на окнах и балконах.

Шаг 5. Организуйте просмотры

Чем лучше пройдет просмотр, тем быстрее и дороже вы продадите квартиру. Поэтому подготовьтесь к показам заранее. Сделайте еще одну уборку, подготовьте ответы на вопросы, которые обязательно зададут покупатели: как давно делали ремонт, что оставите из мебели, в каком состоянии батареи. Заранее подготовьте копии документов на квартиру и квитанции об оплате - подтверждайте свои слова документально.

Пока гости раздеваются, расспросите их: зачем они покупают квартиру, есть ли у них дети, почему ищут жилье именно в этом районе, далеко ли ездить до работы. Исходя из ответов структурируйте свой рассказ. С разными людьми нужно говорить о разном: с молодыми родителями - о безопасности и хорошей школе недалеко от дома, с бездетными - о звукоизоляции и свежем ремонте, с пожилыми - о спокойных соседях и герметичных окнах.

Будьте готовы к критике со стороны потенциальных покупателей. Заранее прикиньте, на какие недостатки они могут обратить внимание - и подумайте, как объяснить их наличие. Если получится, попробуйте преподнести недочеты в выгодном свете. Например: если человеку не нравятся высокие окна, поясните, что так безопаснее для детей и животных.

Во время показа квартира должна быть максимально безликой. Если есть животные, отдайте их на передержку. Остальных жильцов отправьте в кафе или на дачу.

Шаг 6. Подготовьте документы

Документ	Где получить
Паспорт
Свидетельство о государственной регистрации права собственности	Свидетельство выдавали до июня 2016 г.
Выписка из Единог государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе права	В МФЦ, территориальном отделении Росреестра или на его сайте
Документы, которые подтверждают ваше право на квартиру (договор купли-продажи, акт приема-передачи, приватизации и пр.)	Остались после покупки квартиры
Выписка из домовой книги о количестве людей, которые живут в квартире	В МФЦ, Управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. Выписка действительна 1 месяц
Согласие супруга/ги на продажу недвижимости, если вы купили	Заверьте у нотариуса, приложите к нему свидетельство о браке
Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если собственник несовершеннолетний ее в браке	В органах опеки и попечительства
Копия Финансово-Лицевого счета и справка, что у вас нет долгов по коммунальным платежам	В МФЦ, Управляющей компании, ТСЖ, ЖСК, ЖЭК ли Едином информационно-расчётном центре. Документ действует 10-30 дней
Справку о законности перепланировки, если она была	В Бюро технической инвентаризации (БТИ)
Техпаспорт	В Бюро технической инвентаризации (БТИ). Документ должен быть не старше 5 лет
Справка из налоговой об отсутствии долгов, если получили квартиру в дар или наследство	В налоговой

Подготовьте все документы заранее - на сбор может уйти до двух недель.

Чтобы покупатели могли заехать сразу после покупки, заранее выпишитесь из квартиры. Зайдите в паспортный стол или МФЦ и напишите заявление - вас выпишут через 5-14 дней. Чтобы выписать несовершеннолетнего, понадобится разрешение от органов опеки и попечительства.

Обязательно проверьте комплект документов у юриста или риелтора. Если они найдут ошибку, это может сэкономить вам миллионы.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Если квартира куплена на материнский капитал - ее оформят в общедолевую собственность. Чтобы продать такую квартиру, понадобится разрешение органов опеки и попечительства.

Прежде чем органы выдадут разрешение, придется доказать, что в результате сделки права и интересы детей не будут нарушены: ребенок не лишится своей доли, а площадь новой квартиры будет не меньше старой.

Шаг 7. Заключите договор задатка

Если вы договорились с покупателем и собираетесь выходить на сделку, заключите предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Если покупатель передумает, задаток останется у вас. Если передумаете вы, задаток придется вернуть в двойном размере. Заключать такой договор не обязательно, но с ним спокойнее. Стандартный размер задатка - 2-5% от стоимости квартиры.

В предварительным договоре укажите:

📌 паспортные данные продавца и покупателя;

📌 адрес и описание квартиры;

📌 точную стоимость квартиры;

📌 размер задатка, сроки и способ оплаты;

📌 условие, что задаток останется у вас, если покупатель откажется от покупки;

📌 подтверждение, что у квартиры нет обременений на продажу;

📌 срок, в который вы должны освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;

📌 взаимную ответственность за нарушение условий договора;

📌 человека, который несет дополнительные расходы на регистрацию сделки, оплату госпошлин, аренду ячеек в банке;

📌 дату и подпись.

Шаг 8. Заключите договор купли-продажи

Когда обо всем договоритесь и соберете все документы, заключите договор купли-продажи. Надежнее составить договор у юриста или риелтора. Ошибаться нельзя - если пропустите что-нибудь важное, сделку могут отменить. Договор обязательно заверьте у нотариуса - в случае проблем, суд не примет незаверенные договоры.

В договоре обязательно укажите:

📌 ФИО продавца и покупателя, ваши адреса и полные паспортные данные;

📌 точную стоимость квартиры;

📌 наличие или отсутствие обременений на квартиру;

📌 условия, без которых договор не считается заключенным;

📌 разрешение супруга или супруги на продажу;

📌 отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире людей;

📌 сроки и порядок передачи квартиры;

📌 сроки и способ оплаты;

📌 взаимную выгоду, добровольность заключения договора, дееспособность сторон.

К договору приложите все сопутствующие документы: разрешение супруги, копию техпаспорта, расписку о получении денег, акт приема-передачи квартиры.

Шаг 9. Зарегистрируйте переход права собственности

После подписания договора купли-продажи квартира все еще остается вашей. Чтобы она перешла к покупателю, надо зарегистрировать переход права собственности.

Чтобы зарегистрировать переход права собственности, обратитесь в МФЦ или отделение Росреестра. Госпошлина за регистрацию - 2000 ₽. В течение 9 рабочих дней вам выдадут запись из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) - она подтвердит, что у квартиры новый владелец. Запись заверяется печатью.

Шаг 10. Получите деньги

Деньги можно получить во время подписания основного договора или передаточного акта. Чаще всего, их передают после перехода права собственности.

Передать деньги можно наличными или банковским переводом. Наличными на месте сейчас передают редко - это опасно и неудобно. В основном деньги переводят на аккредитивные счета или оставляют в банковской ячейке.

Аккредитивный счет - это специальный банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги. Вы как продавец сможете забрать деньги со счета только после регистрации договора купли-продажи. Это самый прогрессивный и безопасный вариант.

При передаче денег через банковскую ячейку покупатель приносит деньги в банк и оставляет в специальной ячейке. Перед этим деньги в присутствии вас и банковских работников пересчитывают, проверяют и заклеивают в пакет, на котором продавец и покупатель ставят подписи. Покупатель больше не сможет их забрать, продавец - сможет, но только после того, как покажет договор с отметкой о регистрации.

В обоих случаях банк не несет ответственности за подлинность документов, которые предоставит продавец.

За использование аккредитивного счета попросят столько же, сколько и за использование банковской ячейки - 2-5 тысяч рублей. Но за аккредитив могут взять дополнительную комиссию сверху - 0,2-0,3% от суммы перевода. Аккредитивные счета сложно использовать при альтернативных сделках с обменом.

Шаг 11. Передайте квартиру новому собственнику: составьте акт приема-передачи

В день подачи документов в МФЦ или Росреестр передайте покупателю ключи от квартиры. В этот же день подпишите с покупателем акт приема-передачи - документ подтвердит, что вы передали квартиру в надлежащем виде, а покупатель ее принял и всем доволен. Это необходимо, чтобы избежать возможных конфликтов. Например, если вы договаривались оставить плитку или ковер, подписывая акт покупатель подтверждает, что плитка с ковром на месте, и все прочие условия договора тоже соблюдены.

В акте приема-сдачи обязательно укажите:

📌 ФИО продавца и покупателя, ваши паспортные данные;

📌 подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;

📌 отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки, дееспособность и вменяемость обеих сторон.

Приложите к договору справку об отсутствии долгов по коммуналке. Чтобы перестраховаться от ошибок, заверьте акт приема-передачи у нотариуса.

Вам могут быть интересны следующие материалы